Инвестиции в недвижимость от А до Я

Андрей Нальгин (2024)

Андрей Нальгин — частный инвестор с 25-летним опытом на российском рынке, сумел с нуля создать портфель доходной недвижимости с оценочной стоимостью более миллиона долларов. Автор делится с читателем своим методом «Трех китов инвестиций», благодаря которому вы научитесь грамотному инвестированию. Почему одни люди годами не могут выплатить единственную ипотеку, а другие покупают уже третью квартиру за пять лет? Все просто: вторые изучили техники грамотного инвестирования! В книге автор подробно рассказывает, что и в какой последовательности делать, чтобы купленные квадратные метры стали источником доходов, а не новой статьей расходов. Андрей Нальгин предлагает собственную методику, изучив которую читатель узнает, как: — Искать и находить квартиры по ценам ниже рынка. — Грамотно проводить переговоры с продавцом о стоимости сделки. — Превращать обычную квартиру в привлекательный инвестиционный объект. — Заканчивать один инвестиционный цикл, чтобы сразу перейти к следующему.

© Оформление. ООО «Издательство «Эксмо», 2024

* * *

Первым делом про эту книгу: зачем она вам?

Все больше убеждаюсь я,

Как верна пословица:

Инвесторами не рождаются,

Инвесторами становятся.

Слегка перефразированный припев солдатской песни на слова К. Рыжова

Почему одни люди покупают уже третью квартиру за десять лет, а другие годами не могут выплатить единственную ипотеку?

Если вы тоже задавались этим вопросом, нам явно по пути. А вашим надежным шерпом^[1] на нем станет эта книга. Она не только приведет вас к правильному ответу, не позволив заплутать в тонкостях финансовых операций и дебрях юридических терминов, но и укажет, куда двигаться дальше, чтобы самому стать владельцем недвижимости, приносящей доход. При этом не обязательно жилой.

Лирическое отступление для тех, кто любит краткость и спойлеры. Главный секрет в том, что покупают недвижимость как раз те вторые из нашего больного вопроса. Тогда как первые — в нее инвестируют. И это вроде бы незначительное отличие — всего лишь один глагол! — предопределяет огромную разницу в результате. В деньгах она может выражаться суммой с множеством нолей.

Логичный вопрос, возникающий сразу: чем инвестиция в недвижимость отличается от ее покупки? Разве не заключаются в обоих случаях внешне схожие сделки купли-продажи?

Схожесть нередко бывает обманчивой. Основная разница: инвестор покупает источник будущих доходов, тогда как обычный покупатель — новую статью расходов. Объяснению этого феномена посвящены десятки толстенных талмудов. Классический и очень хороший учебник Шарпа^[2] по инвестициям^[3] насчитывает свыше тысячи страниц. Мне же удалось вместить всю необходимую матчасть в три небольшие главы.

В итоге получилась простая, понятная и, главное, доступная для применения каждому концепция трех китов инвестирования в недвижимость. Сплавляя в единое целое три, на первый взгляд, самостоятельных и независимых вида операций на рынке недвижимого имущества, она дает четкое представление о том, что, как и в какой последовательности делать, чтобы купленные квадратные метры приносили доход. Понимание этого не только позволит вам приобрести особый инвесторский взгляд на квартиру, дом, гараж или офис, но и поможет выстроить собственную стратегию — как заставить их работать на вас.

Внятная концепция, четкая стратегия, реалистичный инвестиционный план закладывают фундамент успеха. Но это лишь полдела. При воплощении замысла имеет значение буквально все. Тут не бывает мелочей. Именно поэтому в каждого из «китов» я упаковал множество полезных приемов, фишек, секретов и методов, основанных на солидном практическом опыте. В их числе:

• Как выбрать наилучший объект недвижимости для инвестиций.

• Где искать и как находить квартиры по ценам ниже рынка.

• Как грамотно провести переговоры с продавцом о цене.

• Как превратить обычную квартиру в привлекательный инвестиционный объект.

• Чем аренда жилья отличается от найма и как применять эту разницу.

• Какие пункты в договоре со съемщиком по-настоящему важны.

• Как привлекать лучших арендаторов или квартиросъемщиков.

• Какие шесть шагов нужно сделать перед выгодной продажей.

• Как закончить один инвестиционный цикл, чтобы сразу перейти к следующему.

И все это в увязке с нормами законодательства и практикой правоприменения. В итоге по каждому из трех китов получился полноценный тулкит^[4] инвестора в недвижимость. Причем не только в жилую.

Не одним лишь инвесторам или желающим ими стать такая информация будет полезна. Если вы:

• хотите купить квартиру для себя максимально безопасно, эффективно и выгодно;

• получили недвижимость по наследству и выбираете, что с ней делать дальше;

• приобрели жилье для детей, но, пока они растут, хотите отбить часть затрат;

• ищете способ улучшить жилищные условия без огромных кредитов;

• рассматриваете варианты надежного вложения средств надолго,

то «киты инвестирования» помогут вам найти ответы на многие вопросы и успешно решить многие проблемы. Потому что за каждой строчкой книги, за каждым описанным в ней приемом, методом или фишкой стоит четвертьвековая практика сделок, договоров и решений на емком и растущем, конкурентном и все еще развивающемся российском рынке недвижимости. Которому всего-то лет тридцать от силы.

И вот тут со всей остротой встает еще один животрепещущий вопрос: «А ты-то, автор, кто такой и зачем берешься нас учить, как правильно инвестировать?»

Об этом читаем дальше.

Примечания

1

Шерп — представитель народности Восточного Непала, которая славится особым мастерством в преодолении сложных горных маршрутов; в переносном смысле — опытный проводник или гид.

2

Уильям Форсайт Шарп — американский экономист, лауреат Нобелевской премии 1990 года.

3

Шарп Уильям Ф., Бэйли Джеффри В., Александер Гордон Дж., Инвестиции. — М.: ИНФРА-М, 2018.

4

От англ. toolkit — набор инструментов.