Застройщик-дольщик. Сборник из пяти статей на основе реальных историй

Антон Николаевич Геля, 2016

Ситуация с обманутыми дольщиками в последние годы стала особенно актуальной. Настолько, что лично президент страны озадачился этим вопросом. В большинстве случаев, как бы жёстко это ни звучало, обманутые дольщики сами виноваты в своих бедах, поскольку посчитали себя «самыми умными» и приняли юридически значимые решения без понимания последствий. Предлагаю вам несколько наиболее ярких примеров из практики прошлых лет, записанных «в концентрированном виде» из нескольких регионов нашей большой страны. Эта практика в равной мере актуальна как в Краснодаре и Ростове, так и в Москве или Санкт-Петербурге. Эти примеры помогут вам сэкономить на юридических услугах, а также просто избежать описанных ситуаций с самого начала. Несмотря на то, что этим примерам уже скоро 10 лет, предложения об улучшениях и изменениях в законодательстве направлялись лицам, принимающим решения, многократно – данные ситуации и на сегодняшний день остаются крайне актуальными.

История 1.

ЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ПРОСРОЧКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА К УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Чаще всего Застройщики «грешат» нарушениями сроков строительства. Просрочка сдачи объекта на несколько месяцев является для дольщиков значительной, ведь они зачастую несут расходы на съёмное жилье, т.к. очень часто все резервы семьи (включая старую квартиру) вложены в новое жильё. На простых примерах рассмотрим: какие проблемы будут у Застройщика за незначительную (по его мнению) просрочку исполнения обязательств, если строго следовать букве Закона?

Семья является Участником долевого строительства Объекта (квартира-студия по адресу XXX), заключив с Застройщиком Договор участия в долевом строительстве от 05 мая 2014 года.

Согласно п. 2.1.5 Договора участия в долевом строительстве — «Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства до 31 декабря 2014 года».

В адрес Участника долевого строительства поступило уведомление от Застройщика о переносе сроков сдачи дома на апрель-июнь 2015 года и предложение о подписании дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве. Как правило, в подобных дополнительных соглашениях нет заботы о потребителях. Отсутствие заботы о благе потребителя «спрятано» в хитроумной фразе — «Участник долевого строительства не имеет претензий по незначительному переносу сроков сдачи Объекта, т.к. нарушения сроков связано с действиями третьих лиц».

Договором участия в долевом строительстве НЕ регулируется неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче Объекта долевого строительства, следовательно, применяется соответствущая норма специального закона ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от суммы договора (объекта) на день исполнения обязательств.

Ставка неустойки в день составляет: 8,25% х 1/300=0,0275 %.

Сумма неустойки в день:0,0275 % х 1 495 000 рублей /100% = 411.13 руб.

Количество дней просрочки: 120 дней (с 01 января 2015 года по 30 апреля 2015 года).

Количество дней просрочки: 181 день (с 01 января 2015 года по 30 июня 2015 года).

Итоговая сумма неустойки: 120 дней х 411,13 руб./ день = 49336 руб.

Итоговая сумма неустойки: 181 день х 411,13 руб./ день = 74414 руб.

Кроме того, согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17

от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и пункту 9 статьи 14 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в подобной ситуации, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Согласно разъяснениям п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 — для усиления защиты прав дольщиков к суммам неустойки, рассчитанным по нормам ФЗ №214, применяется коэффициент равный двум!!!

То есть неустойка составит — 822.26 рублей.

Итоговая сумма неустойки за 120 дней: 2 х 49336 руб. = 98 672 руб.

Итоговая сумма неустойки за 181 день: 2 х 74414 руб. = 148 828 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1"О защите прав потребителей"при нарушении сроков выполнения работы потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказанной услуги).

Основной убыток, который возникнет у семьи от не¬своевременного выполнения обязательств со стороны Застройщика, это расходы на съём жилья — с января 2015 по июнь 2015 года. Если семья подписывает дополнительное соглашение без оговорок, то она"не имеет претензий по незначительному переносу сроков сдачи объекта, т.к. нарушения сроков связано с действиями третьих лиц".

ТАКИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ ПОДПИСЫВАТЬ НЕЛЬЗЯ!!!

Получается, что некие третьи лица (приёмная комиссия по сдаче дома в эксплуатацию, поставщики материалов, подрядчики по монтажу инженерных систем и т.д.) из-за своей халатности нанесли семье ущерб в размере полугодовой аренды жилья. С этими третьими лицами Застройщик самостоятельно может судиться (в порядке регресса) и возмещать убытки, которые он понёс, рассчитываясь с дольщиками по договорам участия в долевом строительстве.

Рекомендую подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков строительства с оговорками.

Обязательно и всегда с оговорками.

За нарушение сроков передачи Объекта долевого строительства следует требовать:

1. Учесть в дополнительном соглашении неустойку в размере — 822,26 рублей в день (как примере с 01 января 2015 года до даты подписания передаточного акта, см. расчет неустойки выше).

2. Возместить убытки — расходы на съём жилья (по факту).

В случае неудовлетворения досудебных требований, в судебном порядке требования увеличиваются на сумму юридических услуг по участию в судопроизводстве, сумму морального вреда и сумму штрафных санкций.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель имеет право взыскать компенсацию морального вреда.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума ВС РФ №17 от 28.06.2012, при удовлетворении судом требований потребителя, в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя — штраф, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. Согласно п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя с виновной стороны взыскивается штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В первом из представленных примеров Застройщик был относительно добросовестным и заблаговременно извещал Дольщика о сроках переноса окончания строительства, правда пытался «перевести стрелки» за срыв сроков на третьих лиц, чего в ему в итоге сделать не удалось…

Второй практический пример интересен тем, что Застройщик «забыл» известить дольщиков о значительной просрочке строительства.

Участник долевого строительства объекта заключил с Застройщиком Договор участия в долевом строительстве № ХХХ от 23 ноября 2012 года.

Согласно п. 2.1. Договора участия в долевом строительстве — "Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства 30 декабря 2012 года". Дополнительных соглашений к До¬говору (об установлении новых сроков передачи объекта) Дольщик не получал и не подписывал. Уведомлений от Застройщика об окончании строительства также НЕ получал.

Дольщик самостоятельно (по личной инициативе) пришёл к Застройщику 30 декабря 2013 года, т.к. целый год его семья вынуждена нести расходы по съёму жилья, и узнал, что Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Более того, Застройщик заставил 30 декабря 2013 года подписать Передаточный акт, датированный 02 декабря 2013 года, т.е. «задним числом».

Работа с Дольщиками со стороны Застройщика проводится халатно. Явная просрочка исполнения обязательств составляет — 1 год (с 30 декабря 2012 года по 30 декабря 2013 года), хотя квартира не передана (вплоть до 21 января 2014 года). В Передаточном акте содержится информация, не соответствующая действительности (п. 4 «Участник долевого строительства не имеет претензий по сроку сдачи квартиры» и датировка акта задним числом). Дольщик настаивал на Передаточном акте с оговорками, но Застройщик отказался вносить правки.

Договором участия в долевом строительстве регулируется неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче Объекта долевого строительства (п.2.1. и п.2.4. Договора), соответствующая нормам специального закона ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве много¬квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от суммы договора (объекта) на день исполнения обязательств.

Ставка неустойки в день составляет:

8,25% х 1/300 = 0,0275 %.

Сумма неустойки в день: 0,0275 % х 1 292 800 рублей /100% = 355,52 руб.

Количество дней просрочки: 365 дней.

Итоговая сумма неустойки: 365 дней х 355,52 руб./ день = 129 764,80 руб.

Кроме того, согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и пункту 9 статьи 14 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в этой ситуации применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» при нарушении сроков выполнения работы потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказанной услуги).

Кроме неустойки, основной убыток, который возник у Дольщика от несвоевременного выполнения обязательств со стороны Застройщика, — расходы семьи на съём жилья (за год убытки составили не менее — 100 000 рублей). В судебном порядке требования увеличились на сумму юридических услуг по участию в судопроизводстве, сумму морального вреда и сумму штрафных санкций.

По данному дому были массовые иски. Все неустойки, штрафы, убытки, моральные ущербы были присуждены!

Однако… Застройщик создал юридическое лицо под строительство всего одного дома, обнулил все балансы и счета (за время затягивания сроков сдачи объекта).

Тем самым, Застройщик обесценил победу дольщиков в судебной тяжбе.

Усиление судебной защиты дольщиков уже произошло через Пленум Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012, но подобные истории побуждают просить федеральных законодателей продумать лицензионные требования к Застройщикам и ужесточить процедуру ликвидации подобных строительных компаний.

Рассмотренные примеры касались исключительно Договоров участия в долевом строительстве.

В последние несколько лет у Застройщиков появился модный тренд: вместо Договора участия в долевом строительстве они практикуют подписание Договора инвестирования. Особенно это популярно для малоэтажных домов от 2 до 8 квартир. Дольщик превращается в Инвестора. Инвестор обязуется передать Застройщику инвестиции, в виде денежных средств, а Застройщик обязуется осуществить вложение указанных инвестиций в Объект недвижимости и передать Объект недвижимости в собственность Инвестора.

Специалисты в сфере защиты прав потребителей спорят относительно того, можно ли считать Инвестора (в жильё) потребителем.

В паре Застройщик-Дольщик: Застройщик предложил услугу по строительству дома, а Дольщик согласился приобрести эту услугу.

В паре Инвестор-Застройщик получается, что Инвестор побудил Застройщика своими средствами на строительство конкретного объекта. Получается другой вектор отношений, совсем иной формат.

В каком бы формате отношений с Застройщиком Вы ни находились, желаю Вам своевременного получения жилья!

История 2.

НЕДОСТАТКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ПЕРИОД ГАРАНТИЙНОГО СРОКА

Однажды было дело про квартал элитной застройки, где (в период

гарантийного срока) на стене одной из квартир образовалась значительная трещина. Сам дом представляет собой разноуровневую конструкцию на берегу реки, где одну из стен разорвало таким образом, что насквозь пролезал штырь, а балконный стеклопакет треснул.

Стороной Истца были заявлены требования по убыткам, связанным с недостатками строительства в ПЕРИОД ГАРАНТИЙНОГО СРОКА (ст. 755 ГК РФ и ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Суд первой инстанции сместил вектор судебного процесса со строительных дефектов (отсутствие одного из деформационных швов, недостаточный учёт гидрологических изысканий при проектировании дома) на влияние перепланировок в квартире Истца, что не подтвердилось экспертным материалом. В апелляционной инстанции было принято новое решение, т.к. все обстоятельства по факту вины Застройщика и объёму ущерба доказаны стороной Истца (ст. 1064 ГК РФ). Позиция Ответчика строилась на отсутствии вины из-за обстоятельств непреодолимой силы — наводнение, которое привело к трещине в стене. Геологические изыскания — элемент работы Застройщика наподготовительном этапе, который Застройщиком выполнен халатно, убедительные материалы по геологическим изысканиям не представлены.

Экспертным материалом подтверждено отсутствие деформационного шва — причины разрыва стены. На досудебном этапе и в ходе судебного разбирательства стороной Истца

были заказаны две строительные экспертизы в двух разных организациях.

В ходе суда была назначена судебная экспертиза по ходатайству Ответчика в третьей организации.

Все три экспертизы дали полную картину по причинам образования трещины в доме и сопутствующим обстоятельствам вполне однозначно: застройщик не провёл достаточные изыскания, а также не выполнил работы, предусмотренные проектом. Перепланировка никак не повлияла, поскольку была выполнена в полном соответствии с правилами.

Нормативным обоснованием иска являются — Закон РФ «О защите прав потребителей», в совокупности с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012, где дано разъяснение о применимости норм законодательства о защите прав потребителей к Застройщикам (дополнительная мера защиты потребителей), не смотря на действие специального закона №214 (об участии в долевом строительстве). Суд первой инстанции из совокупности ст.755 ГК РФ и ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» НЕВЕРНО сделал вывод, что «обязанность безвозмездного устранения выявленных в период гарантийного срока недостатков или возмещения расходов на их устранение может быть возложена на Застройщика, если будет установлено, что причиной их образования явились нарушения, допущенные при проведении строительных работ ДО передачи объекта строительства потребителю». При таком трактовании совокупности норм Застройщик уходит от ответственности за дефекты в строительстве, которые проявятся в период гарантийного обслуживания (теряется смысл гарантийного обслуживания).

Конец ознакомительного фрагмента.