Аукционы: проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора

Михаил Юрьевич Медведев, 2010

В практическом пособии рассматриваются правила и условия проведения торгов и участия в них, судебный порядок признания торгов недействительными, особые условия продажи некоторых видов имущества, а также отдельные спорные вопросы судебной практики. Исчерпывающий пакет образцов документов тематически распределен по главам. Справочник содержит нормативный материал и наиболее интересные судебные акты, относящиеся к институту открытых торгов. Книга адресована как организаторам торгов и собственникам продаваемого на торгах имущества (которые в большинстве случаев не совпадают в одном лице), так и лицам, заинтересованным в покупке на торгах того или иного имущества, а также практикующим юристам.

Глава 1 Торги как способ приобретения имущества

Вы торгуйтесь, говорите настоящую цену!

Н.В. Гоголь

Участие в аукционе — мероприятие, связанное с совершением юридических действий, которые направлены на получение высокой прибыли, при наличии значительной доли коммерческого риска.

В России торги можно условно разделить на пять разновидностей.

1. Продажа кредитором имущества, находящегося в залоге, по согласованию с должником.

Во избежание потери времени и судебных издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога, кредитор вправе с согласия заемщика реализовать заложенное имущество.

В последнее время данная тема наиболее актуальна в отношении квартир граждан, находящихся в залоге у банков, так называемых ипотечных квартир^[1].

Здесь следует отметить, что цена, по которой заложенная квартира выставляется на публичные торги во внесудебном порядке, определяется решением не банка, а собственника квартиры, т. е. заемщика-должника.

Можно предположить, что при дальнейшем длительном падении рынка жилой недвижимости банки и заемщики будут вынуждены продавать квартиры по цене рынка, и даже ниже, заведомо зная, что от такой продажи денег поступит меньше, чем должен незадачливый ипотечник^[2].

В случае если кредитор сам остро нуждается в оборотных денежных средствах, не исключены дисконты при продаже таких «дефолтных» квартир значительно ниже их рыночной цены.

При этом в условиях падающего рынка до того момента, когда рынок недвижимого имущества достигнет равновесия, т. е. ожидаемого всеми инвесторами «дна» — залогодержателю будет все труднее продавать залоговое имущество вне рыночных механизмов. Таким рыночным механизмом мы видим аукционы^[3].

2. Торги по продаже имущества в рамках исполнительного производства.

При отказе должника платить кредиторы, действуя в рамках исполнительного производства и в установленном законом порядке, выстраиваются в очередь, надеясь в перспективе получить причитающееся, вырученное судебным приставом-исполнителем при продаже имущества должника. Реализация арестованного имущества достаточно часто производится путем проведения торгов. Торги по заявке судебного пристава-исполнителя проводят специализированные организации, аккредитованные в установленном законом порядке.

В данном случае торги — институт гражданского права, который используется в рамках административных правоотношений, складывающихся в сфере исполнительного производства.

Недвижимость является малоликвидным товаром, хотя все в нем нуждаются. Требуется много времени на поиск покупателя/продавца, на сбор и проверку документов, на переговоры с другой стороной сделки, на регистрацию перехода прав.

Исполнительное же производство ставит реализатора имущества в жесткие временные рамки — два месяца с момента получения имущества. Кроме того, в условиях экономической рецессии реализатору не выгодно затягивать продажи, а хорошие и стабильные комиссии он может получить только на высоких на оборотах продаж.

В таких условиях грамотный и неленивый инвестор с одной такой сделки по недвижимости может получить прибыль (или сбережение денежных средств), равную или превышающую его годовую заработную плату.

3. Торги в ходе внешнего управления и конкурсного производства.

В отношении должника законом предусмотрена процедура банкротства. При этом на таких стадиях банкротства, как внешнее управление и конкурсное производство арбитражный управляющий вправе продавать имущество должника путем проведения торгов в целях восстановления его платежеспособности либо ликвидации и удовлетворения требований кредиторов. В этом случае собственник имущества в силу объективных причин в принудительном порядке уступает свое право на распоряжение имуществом арбитражному управляющему, который за услуги по реализации имущества получает вознаграждение. Арбитражный управляющий вправе производить реализацию как лично, выступая организатором торгов, так и путем привлечения на возмездной основе специализированной организации. Специализированная организация не может быть заинтересованным лицом в отношении должника либо арбитражного управляющего. Имущество должника, не проданное на первых торгах, выставляется для продажи на повторные торги либо реализуется на основании договора купли-продажи без проведения торгов.

Имущество, ограниченное в обороте, реализуется арбитражным управляющим либо по его поручению — на закрытых торгах^[4].

4. Продажа на торгах государственного и муниципального имущества и предоставляемых государством льгот: акций приватизируемых предприятий, объектов незавершенного строительства, квот на вылов рыбы и др.

Следует заметить, что пакеты акций приватизируемых предприятий реализуются, как правило, путем проведения не открытых торгов, а конкурса, когда победителем торгов становится лицо, предложившее лучшие условия.

5. Иные экзотические виды аукционов:

Продажа объектов незавершенного строительства (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»),

реализация на торгах антиквариата и иного эксклюзивного имущества по инициативе собственника или законного владельца (Федеральный закон «О ломбардах»),

объектов культурного наследия (Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»),

земельных участков особого правового статуса (федеральные законы «О морских портах Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»)

и некоторые другие случаи.

Торги по продаже антиквариата широко распространены за рубежом, в России подобные торги до сего дня официально, в установленном законом порядке, не проводились.

В этом случае собственник имущества вправе сам выступать организатором торгов или добровольно уступить свое право на распоряжение имуществом третъемулицу (специализированной организации), которое за свои услуги по организации и проведению торгов получает вознаграждение.

Если собственник поручает организацию и проведение торгов третьему лицу, то он вправе, если это допускается регламентом торгов, давать третьему лицу указания, например, относительно минимальной цены продажи.

Полагаем, что все пять категорий торгов имеют следующие общие признаки:

торги являются гражданско-правовой процедурой, направленной на заключение договора в будущем. Участие в торгах создает для сторон гражданские права и обязанности;

договор, заключенный между победителем торгов и собственником имущества либо обладателем имущественного права по результатам состоявшихся торгов, выступает как самостоятельная гражданско-правовая сделка;

отчуждение имущества либо имущественного права происходит с намерением продавца получить за реализованное имущество либо имущественное право наибольшую (рыночную) цену;

торги проводятся в установленном законом порядке и могут быть признаны недействительными только судом по иску заинтересованного лица в случае нарушения указанного порядка.

Приложение 1

Сообщение о проведении аукциона

Форма и сроки платежа: полная (наличная или безналичная) оплата в течение 5 дней со дня проведения аукциона.

Место приема заявок и проведения аукциона:

125117, Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 8/7, офис «Агентства Ризолит».

Время приема заявок: ежедневно с 11⁰⁰ до 13⁰⁰, кроме субботы, воскресенья и праздничных дней.

Документы, необходимые для участия в аукционе:

Заявка на участие в аукционе; платежное поручение с отметкой банка об исполнении, подтверждающее внесение претендентом установленной суммы задатка; копии учредительных документов, заверенные нотариально, — для юридических лиц, копию паспорта — для физических лиц.

Размер и срок внесения задатка:

Задаток в размере 10 % от начальной цены объекта перечисляется на депозитный счет Отдела службы судебных приставов по ЮАО г. Москвы д/с № 40302810038110000013 в Донском отделении № 7813 Сбербанка России г. Москвы, БИК 044525342, к/с № 30101810800000000342, ИНН 7703074217.

Задаток должен поступить на указанный счет до начала проведения аукциона.

Победителем признается лицо, предложившее максимальную цену.

Справки по телефону: 156-43-94.

Примечания

1

На день выхода данного справочника в средствах массовой информации озвучена цифра: 15 тыс. граждан, которые оказались не в состоянии осуществлять выплаты по ипотечным кредитам.

2

Будем надеяться, с введением в будущем в действие законодательных норм о личном банкротстве, остаток долга, проценты и, возможно, даже долги, пени и штрафы по налогам будут прощаться должнику, от которого отвернулась фортуна. Сейчас же мы имеем то, что имеем.

3

По последним данным журнала «Недвижимость и цены», Сбербанк создает специальную структуру для реализации залогов — Российский аукционный дом (РАД). Соучредителями выступают Фонд имущества Санкт-Петербурга (33 %),

ООО «Русский ювелир» (33 %) и Гильдия управляющих и девелоперов (1 %). Сбербанк планирует продавать на аукционах РАДа активы, заложенные ему по кредитам, а также недвижимость компаний-банкротов. При этом представители Сбербанка подчеркивают, что «дефолтные ипотечные квартиры через площадку реализовывать не будут.

4

В закрытых торгах принимают участие лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или ином вещном праве указанное имущество.