«Товарищи» по недвижимости

Роман Колганов, 2021

В издании рассмотрен порядок созыва, подготовки, проведения собрания, количественный состав инициаторов собрания, порядок и сроки уведомления членов объединения о созыве внеочередного собрания, фактически определена повестка дня по рассматриваемому случаю отстранения правления от исполнения ими своих обязанностей, компетенция участников внеочередного собрания, минимально необходимый количественный состав членов объединения для наличия кворума, требования к проведению внеочередного собрания и оформлению протоколов собрания. Книга ориентирована на товарищей собственников недвижимости.

Предисловие

В издании рассмотрены вопросы досрочного прекращения полномочий председателя правления и досрочного переизбрания членов правления соответствующего некоммерческого объединения (товарищества собственников недвижимости, ПЖСК, СНТ, ДНП и так далее).

Почему именно с этого вопроса мы начинаем знакомство с данной проблематикой?

На мой взгляд, именно с необходимостью правомерной смены органов управления в своём «товариществе по недвижимости» чаще всего сталкиваются многие участники таких объединений.

Проблемой для многих участников становится этот вопрос в силу различных обстоятельств, которые мы рассмотрим в первой главе книги.

Кроме того, положительная судебная практика в отношении решений, принятых на внеочередных общих собраниях членов некоммерческих объединений, по вопросам досрочного прекращения полномочий председателя и переизбрания членов правления, практически отсутствует.

Напротив, большинство решений таких внеочередных общих собраний признаются судами ничтожными.

Практически 90 % процентов всех принятых решений общих собраний за последние двадцать лет можно было бы смело признавать ничтожными.

Для того чтобы исключить возможность повторения большинства типичных ошибок при созыве, подготовке и проведении внеочередных общих собраний указанных объединений, предлагаю ознакомиться с данной книгой, основанной на эмпирическом опыте автора книги.

В данной книге отражены теоретические основы: как законно сменить действующее правление указанных объединений.

В изданной книге «СНТ: Собрание VS Суд. Образцы документов» вы найдёте практические унифицированные образцы всех правовых документов, необходимых и достаточных для того, чтобы обеспечить легитимность решений, которые принимаются внеочередным общим собранием членов товарищества по вопросам повестки дня: о досрочном прекращении полномочий председателя и досрочном переизбрании членов правления соответствующего объединения (https://www.litres.ru/roman-kolganov/snt-sobranie-vs-sud-obrazcy-dokumentov/).

Для того чтобы облегчить вам ознакомление, сборник разбит на разделы, соответствующие различным этапам проведения собрания, а также стадиям и инстанциям судопроизводства.

Зная типичные ошибки при организации и проведении собрания, вы сможете без труда выявить таковые в решениях собрания своего «оппонента» и сможете в судебном порядке признать их ничтожными.

В сборник вошли допустимые материалы гражданского дела в цифровом виде из моей адвокатской практики:

— решения судов, подтвердивших правомерность принятых на внеочередном общем собрании решений, возражения на исковые требования, ходатайства и иные правовые документы, необходимые для обеспечения надёжной правовой защиты в суде «новому» составу членов правления, а также установления действенной юридической защиты принятым решениям внеочередного общего собрания членов товарищества («защита»);

— решения судов, подтвердивших ничтожность решений собрания «оппонента», исковое заявление, ходатайство о привлечении 3 лиц с самостоятельными требованиями и иные правовые документы («атака»).

При ознакомлении с образцами документов ОБЯЗАТЕЛЬНО коррелируйте их со Уставом СНТ/ДСП/ПЖСК/ДНТ/ИТД, обращайте внимание на сноски и исключения.

Акцентирую ваше внимание на том, что в настоящей книге будут рассматриваться исключительно вышеуказанные вопросы. Инициативы созыва по требованию ревизионной комиссии (ревизора) такого объединения, а также по предложению органа местного самоуправления не вижу смысла рассматривать, так как данные инициативы на практике либо вовсе отсутствуют, либо являются настолько редким явлением, что о них можно и не упоминать.

Фактически сменить исполнительные органы управления товарищества возможно исключительно по инициативе членов соответствующего объединения.

С 01.01.2019 года вышеуказанные правоотношения регулируются Федеральным законом № 217"О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"от 29.07.2017 года.

Если Вам всё же лень заниматься теоретическими изысканиями и недосуг вдаваться в механизмы, порядки, процессы, которые приведут к легитимности решений, планируемых для принятия внеочередным общим собранием, начните ознакомление сразу с 11 главы, в которой я тезисно специально для вас сформулировал базовые принципы проведения такого рода собраний.

При ознакомлении с тезисным изложением минимально необходимых сведений, а также при наличии полного пакета образцов документов к проведению собрания, представленных в книге: «СНТ: Собрание VS Суд. Образцы документов», шансы на то, что решения вашего собрания не будут отменены, значительно возрастают, и вы не потратите на решение данной проблемы ваше бесценное время и средства понапрасну.

С учётом того, что вариативность рассматриваемой проблемы в рамках ограниченного законом потенциала предусмотренных последовательных действий «инициаторов» собрания довольно низка, такая юридическая консультация будет максимальна универсальной.

Вы также можете ознакомиться с практической судебной стороной вопроса.

Для разрешения аналогичной и напрямую связанными с нею проблемами мне потребовалось более трёх лет и около тридцати судебных актов.

Все они включены в издание: «История одного кооператива устами Фемиды» (https://www.litres.ru/roman-kolganov/istoriya-odnogo-kooperativa-ustami-femidy/).

В указанном практическом сборнике представлены образцы судебных актов по спорным правовым вопросам, возникающим при осуществлении товариществом (ТСЖ/СНТ/ДСП/ПЖСК/ДНТ) своей деятельности, в том числе: о взыскании задолженности по членским взносам, о признании недействительными решений общего собрания и решений правления, о признании недействующими и незаконными постановлений администрации муниципального района, об обязании ФГБУ ФКП Росреестра снять с кадастрового учёта земельные участки, о признании незаконными решений ИФНС о государственной регистрации, об оспаривании действий ИФНС, об исключении члена кооператива: бывшего председателя правления, о взыскании убытков с председателя правления, о защите чести, достоинства и защите деловой репутации.

Рассмотрены на практических примерах, обозначенные правовые проблемы, носящие структурный проблемный характер, для юридических образований с вышеуказанной организационно-правовой структурой.

Излагаемая позиция подтверждена судебными решениями по разрешённым гражданским и административным спорам.

Затянувшийся многолетний конфликт между членами потребительского кооператива и правлением ПЖСК привёл к необходимости смены руководства правления.

Изначально конфликт носил локальный характер, затрагивал интересы лишь некоторых участников объединения и был вызван неправомерными требованиями правления о взыскании с членов ПЖСК финансово необоснованных «членских взносов».

При заявлении требований о взыскании членских взносов правление обязано было представлять финансовое обоснование заявляемых требований, документально подтверждать реально произведённые расходы, наличие территории деятельности.

Финансовую необоснованность размеров собираемых средств на нужды кооператива правление подтвердить не могло.

Однако при наличии решения общего собрания, устанавливающего размер членских взносов, доказать необоснованность сбора средств довольно затруднительно.

Например, суды Московской области устанавливают отсутствие оснований для взыскания финансово необоснованных расходов. Они ближе к «земле» и, на мой взгляд лучше понимают данную проблематику. В то же время судебная практика некоторых «московских судов» сводилась к признанию решения общего собрания действительным вне зависимости от того какой размер оплаты членского взноса определен. Возможным вариантом решения проблемы могла бы стать только отмена решения общего собрания, установившего размер членского взноса. Проблема лишь в ограниченности срока, предоставленного законом для обжалования такого решения (шесть месяцев). Как правило, на момент возникновения такого рода проблемы срок для обжалования решения общего собрания был пропущен и восстановлению не подлежал.

Отсутствие ревизионного контроля деятельности правления со стороны членов ревизионной комиссии и участников товарищества позволяет членам исполнительного органа юридического лица принимать противоречащие закону решения, используя судебный и исполнительный механизмы, взыскивать с членов объединения финансово необоснованные взносы. Судебная позиция по указанному спору определена в судебных актах, представленных в издании.

В такой спорной правовой ситуации избежать возможности взыскания членских взносов как с члена такого объединения, так и не с члена, но проживающего на территории такого объединения, практически невозможно.

Эффективными вариантами защиты от необоснованных поборов является отмена решения, установившего размер взноса, смена правления, принятие решения о новом размере финансово обоснованного взноса.

Само по себе решение внеочередного общего собрания соответствующего объединения без внесения изменений о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, внутрикорпоративный конфликт не решит.

Проблемы внесения изменений в ЕГРЮЛ через ИФНС рассмотрены в издании: «Как украсть компанию: ИФНС в помощь» (https://www.litres.ru/roman-kolganov/kak-ukrast-kompaniu-ifns-v-pomosch/).

Спорные вопросы, связанные со взысканием и оплатой членских взносов освещены в издании: «Членские взносы: нужно ли платить?»

Наилучшим толкователем законов является судебная практика.

Именно суд подтверждает либо опровергает соответствие позиций конфликтующих сторон букве и норме закона.

В предлагаемых текстах решений чётко и понятно изложены правовые ситуации, которым дана судебная оценка. Некоторым судебным актам — высшими судами РФ: Верховным и Конституционным.

Дублировать и пояснять оценочные суждения суда не имеет смысла.

Каким образом сформировать правильную тактико-стратегическую позицию, подготовиться к судебным процессам, обеспечить проведение общего собрания станет понятно при ознакомлении с указанными публикациями и судебными актами.

Поэтому настоятельно рекомендую ознакомиться с вышеуказанными изданиями, так как консультация «рядового юриста» вам обойдётся на порядок дороже, чем книга, сконцентрировавшая с себе несколько лет практической работы в судебных инстанциях, не говоря уже о потерянных годах на бесполезные судебные споры, результаты которых заранее предопределены…