А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Светлана Чернявская, 2024

Можно ли накопить приличную пенсию, вкладываясь в недвижимость? А добавить полмиллиона к годовому доходу, просто покупая, ремонтируя и перепродавая квартиры? Стоит ли делать ставку на апартаменты или риски не оправдывают выгоды? В своей книге Светлана Чернявская, инвестор с 18-летним стажем, консультант по финансовой грамотности Минфина РФ, рассказывает о принципах успешных инвестиций в недвижимость. Только за последний год под чутким руководством эксперта были сданы 124 студии, которые совокупно приносят ученикам Светланы более 80 миллионов рублей дохода! С помощью книги вы: • научитесь оценивать арендный потенциал недвижимости по ее местоположению; • поймете, как начать инвестировать, даже не имея первоначального взноса по ипотеке; • разберетесь в тонкостях дизайна интерьера и его влиянии на стоимость объекта для аренды; • получите секретную формулу подбора высокодоходного объекта и пошаговый план действий успешного рантье. Cохранен издательский макет.

Часть 1. Стратегическая

Глава 1. Как оценить свои активы

Мое детство прошло в Йошкар-Оле — маленьком, сонном городе, где «новостью года» становилось открытие нового Дворца культуры или пожар на местном складе рабочей одежды. Жизнь большинства горожан развивалась по стандартному сценарию. Многие даже не думали о том, как велик и интересен мир вокруг. Большинство моих одноклассниц мечтали выйти замуж, нарожать детей, на старости лет переехать жить на дачный участок, чтобы целыми днями возиться с огородом и внуками. Забегая вперед — у многих мечты сбылись.

Меня же всегда интересовала жизнь больших городов. Когда в нашей школе организовывали экскурсии в Ленинград или Москву — я первая записывалась и с нетерпением ждала поездки. Для меня такие путешествия были сродни полетам на другую планету: огромные здания, театры, музеи. Красивые, бегущие по своим делам люди. Я вдыхала воздух успеха и хотела, вот так же как они, жить в столице и бежать по своим делам по широким проспектам. А еще лучше — ехать на красивой, блестящей машине. Но это были лишь мечты. Поездки заканчивались, и я возвращалась домой, в Йошкар-Олу. Где из всех развлечений были лишь походы в кино и книги, которые удавалось раздобыть в нашей библиотеке. В то время я зачитывалась всем, что попадало под руку — и производственной прозой про рабочих на заводах, и русской классикой, и зарубежными романами. Последние были окном в богатую и красивую жизнь, которая текла где-то далеко. Люди путешествовали, смотрели мир из иллюминатора самолета или океанского лайнера, ездили на приемы и балы, покупали модную одежду и ужинали в ресторанах. Это было так захватывающе и непохоже на жизнь моих соседей и друзей, что сердце билось чаще и я была готова к любым трудностям, чтобы вырваться из сонного царства и стать такой же, как героини любимых книг. Уже тогда я поняла ценность денег, на которые можно покупать все эти платья, путешествия и дома. Но я не представляла, кем же надо стать, чтоб столько зарабатывать? Известной актрисой? Диктором? Директором магазина?

В одной из книг меня заинтересовало место действия — «доходный дом». От слова веяло чем-то загадочным и даже неприличным. Перед глазами вставали картинки разгульных купцов в шубах, тройки лошадей, цыган и красивых женщин. Но все оказалось проще и сложнее: доходный дом — это дом, разделенный на квартиры, которые сдавались в аренду на длительный срок. И принадлежало все здание одному человеку. Для меня, выросшей при СССР, это было непостижимо и просто не укладывалось в голове. Как так, целый дом? И не государственный, в который селили сотрудников предприятий, а частный? То есть можно было выбрать квартиру, перевезти мебель и жить в самом центре города без многолетних очередей на улучшение жилищных условий. А где же люди брали столько денег? А сколько же ежемесячно зарабатывал хозяин этого дома?

Как-то раз, когда мне было лет четырнадцать, я поделилась своими мыслями о доходном доме с мамой. Она, известный в нашем городе врач-гинеколог, оторопело посмотрела на меня и сказала: «Фу, какая гадость! Как ты можешь думать об этом? Ты должна думать об учебе и о том, чтобы работать, принося пользу другим людям. Мне стыдно, за тебя, Света!» Родители и не скрывали, что видят во мне продолжение семейной династии, будущую коллегу и подспорье в их нелегком труде врачей.

Так как я из медицинской семьи, то все разговоры дома по вечерам были так или иначе связаны с медициной. Какие сегодня были пациенты, что произошло на дежурстве, какие козни строило начальство. А мне отчаянно хотелось выбраться из этого замкнутого круга: дом-больница-дом-поликлиника. Не могу сказать, что мы жили бедно, вовсе нет. У нас была хорошая квартира в центре, обставленная румынской мебелью. Холодильник забит продуктами, которыми благодарные пациенты — директора продмагов — снабжали моих родителей. За стеклянными дверцами буфета поблескивали хрустальные вазы и ряды бутылок с коньяком и рижским бальзамом.

Но мне хотелось в другую, яркую и классную жизнь. К сожалению, матрица, в которую меня загнали практически с рождения, была крепка. После окончания школы родители отправили меня учиться в Нижний Новгород, где я без труда поступила в медицинскую академию и… и началась Перестройка. Время, когда ломались все привычные устои, сокращалось финансирование государственных институтов, но при этом открывались новые, непостижимые ранее возможности.

Некоторые коллеги родителей, устав от проблем с выплатой зарплат, уходили из больниц, пробуя заняться челночной торговлей^[5], или устраивались на новую работу в коммерческие структуры. Это казалось так странно, как будто они переезжали за границу или вовсе — улетали на другую планету. Встречая на улице бывших коллег родителей, я отмечала не столько дорогую и красивую одежду, сколько новый взгляд — более уверенный и спокойный. На фоне оставшихся в больницах и издерганных безденежьем медиков «коммерсанты» мне казались островком успеха и респектабельности. Конечно же, мама воспринимала ушедших в бизнес коллег как предателей. Ей было совершенно непонятно, как можно в погоне за длинным рублем бросить такую важную профессию, как врач. И когда некоторые, потерпев неудачу, возвращались, она удовлетворенно говорила, что бизнес — это очень опасно, там много проблем и нечего было начинать.

А мне, наоборот, казалось, что нельзя упускать шансы, которые дает жизнь.

В первой половине 90-ых я уже вышла замуж, сидела в декретном отпуске, параллельно училась в аспирантуре и писала кандидатскую диссертацию. И все вокруг тоже были врачами. На мои слабые потуги — хочу работать в бизнесе — родные отвечали: «Тебя там обманут!» Ловушка захлопнулась.

Так прошло еще несколько лет, я вышла на работу, защитила диссертацию, стала преподавать на кафедре Нижегородской медицинской академии и вести пациентов в больнице, но материальное положение семьи становилось все хуже и хуже.

Осень 1995 года. Я стою на кухне. На одной конфорке варится каша для сына, на другой булькает в кастрюле картошка — наш с мужем ужин. У меня есть полчаса, чтобы всех накормить, а дальше надо бежать на ночную смену в больницу.

Мешок картошки подарила благодарная пациентка, и этот мешок стал нашим спасителем. Возможно, вспомнив слова Иосифа Виссарионовича Сталина «Хорошего врача народ прокормит…», наш нижегородский минздрав вообще перестал платить зарплаты. Задержки с выплатами составляли по пять-шесть месяцев, и каждый выкручивался как мог. Пациенты, видя бедственное положение медиков, вместо традиционного коньяка и цветов на выписку несли нам яблоки с дачных участков, домашних кур и картошку. Только благодаря им мы выжили в ту осень. Впрочем, без зарплат сидели не только врачи, но и половина бюджетников страны. Тем разительнее был контраст между нами, работающими на государство, и сотрудниками коммерческих структур, в которых все было более-менее гладко.

Поэтому, когда мне предложили подработку в фармацевтической компании в качестве медицинского представителя, я согласилась не задумываясь и взвалила на себя еще и эту нагрузку. Работа не нравилась, да и платили не так уж и много, но это были живые деньги, на которые можно было купить что-то ребенку. Жизнь превратилась в бег белки в колесе. Преподавание в академии, смены в больнице, поездки по аптекам и клиникам с продукцией фармацевтической компании. Работа по 12–16 часов в день в попытках выбраться из нищеты, но все заработанное моментально расходилось на еду.

Я постоянно думала о том, как же найти возможность заработать больше, и вскоре она представилась. Одна московская коммерческая клиника открывала филиал в Нижнем Новгороде и искала директора и главного врача. Выбор пал на меня.

Первое, что случилось: мне определили оклад в четыре раза больше, чем у меня был в больнице, и выдали сотовый телефон (они были только у бизнесменов). Он был маленький и серебристый, с большой черной антенной. И я почувствовала, что наконец-то что-то начало происходить.

Контроль за ремонтом в помещении под клинику тоже лег на мои плечи. По ночам я чертила планировки будущих кабинетов, а днем ездила с прорабом по строительным рынкам в поисках качественных отделочных материалов, а также уговаривала московское руководство нанять дизайнера, не экономить на ремонте и делать все на высоком уровне. Ведь от «упаковки» будет зависеть не только репутация клиники в городе, но и долговечность бизнеса. Мне приходилось доказывать, что керамогранит на полу прослужит 30–40 лет, а дешевый линолеум затопчется и порвется уже после первой зимы, что качественное выравнивание стен и антивандальное покрытие пусть дороже, но лучше популярных в то время стеклообоев под покраску. Московское начальство кривилось от цен и моих доводов, но энтузиазм новоявленного регионального директора все же растопил включенный режим экономии, и, когда мы открылись, — все блестело и сверкало, а пациенты ахали от восхищения. Забегая вперед, скажу, что этот подход оправдал себя полностью. У нас не было недостатка в клиентах, так как пациенты, входя в клинику европейского уровня дизайна, рассчитывали на такой же высокий уровень компетенции врачей.

Впрочем, к подбору персонала я подходила с теми же требованиями, что и к ремонту помещения, досконально изучая образование и отзывы на кандидатов. Поэтому мне не было стыдно ни за одного своего сотрудника. Молва о новом медицинском центре, в котором «все так круто», быстро распространилась сарафанным радио по городу, и запись к нашим врачам велась на две недели вперед.

Этот же прием я теперь использую в своем арендном бизнесе. Я доверяю планировку и дизайн архитекторам, следую советам профессионалов по выбору долговечных и качественных отделочных материалов — и все это возвращается сторицей. Студии сдаются с первого просмотра и по цене выше рынка. Когда все продумано до мелочей, когда в воздухе витает запах кофе, а мягкий диван так и притягивает к себе будущего жильца, когда дорога до работы будет занимать не более 25–30 минут, то уже закрываются глаза на небольшой метраж и на спальное место на антресолях.

Первую свою студию в Москве, у метро Водный стадион, я сдала за 35 000 рублей. И это было только начало. Освоившись на рынке малогабаритного жилья, я начала покупать объекты в более престижных локациях, ближе к центру. Я научилась делать крутые ремонты, и, соответственно, цена стала значительно повышаться. Так, студия 18 квадратных метров в районе Ботанической улицы легко «ушла» за 55 000 рублей, и мой арендатор, сотрудник телецентра Останкино, прожил в ней два года, пока не решился связать себя узами брака и не накопил на первый взнос по ипотеке.

Сколько?? 55 000 рублей в месяц? Риелторы, которые узнавали подробности сделки, крутили пальцем у виска и смотрели на меня с уважением и тревогой. Обитатели группы Flats for friends в одной из социальных сетей, где я опубликовала объявление о сдаче в аренду этой студии, вели себя уже не так культурно. Каких только комментариев я не прочитала! И то, что хозяйка сошла с ума, и то, что наживаюсь на простом трудовом человеке, и где ж найду таких дураков. Виданое ли дело, спать на втором этаже, где даже сексом не заняться, а платить за это как за полноценную квартиру. Я боялась заходить в пост с увеличивающимися на глазах проклятиями, но на первый же просмотр пришло более 30 человек, и трое были согласны сразу внести предоплату и въехать. Этот случай дал мне еще один урок — не бойся назначать цену. Если продукт первоклассный и сделан с душой, то его купят выше рынка, а хейтеры и их проклятия — это очень даже хорошо, ведь чем больше кричат в комментариях, тем больше привлекается внимания к объявлению.

Этот случай преподал мне важный урок: не бойся назначать высокую цену за качественный продукт.

Но вернемся на пятнадцать лет назад. В тот период, когда я вникала в особенности российского бизнеса и выстраивала структуру коммерческой клиники в Нижнем Новгороде. После того как наш медицинский центр открыл свои двери и пациенты потекли потоком, я немного заскучала. Все было хорошо: большой красивый кабинет, высокая зарплата и сплоченный коллектив врачей. Казалось бы, живи и радуйся. Но мне очень хотелось снова пережить те эмоции, которые получила за время ремонта, подбора персонала и подготовки к открытию.

И как раз в это время ко мне в руки чисто случайно попала книга Роберта Кийосаки. Это не был всем известный «Богатый папа, бедный папа». Так как жизнь моя была зациклена на наемной работе, семье и маленьком сыне, то меня больше привлекло название «Богатый ребенок, умный ребенок». Я, как образцовая мать, изучала всю литературу, касающуюся воспитания детей.

И я ее купила. И получилось, что купила исключительно для себя.

И уже на следующий день в моей голове стали смещаться «тектонические плиты».

То, что я читала, вызывало у меня шок и восторг одновременно. И все, чему меня учили и на чем воспитывали, оказалось полной ерундой — с точки зрения автора, все надо было делать диаметрально противоположно.

Также были опровергнуты многие ценности, с которыми я жила (допустим, больших денег честно не заработаешь, деньги с неба не падают и т. д.), и я с радостью взяла те, которые предлагал автор.

Видимо, где-то на небесах, увидев мой жгучий интерес к теме, устроили встречу, которая перевернула мою жизнь. Как-то раз в клинику пришло приглашение на медицинскую конференцию, которая проводилась в Париже. Разумеется, от поездки в город мечты отказаться сложно, и я с нетерпением предвкушала не только встречи с коллегами из других стран и обмен опытом, но и изучение жизни французов изнутри.

Первым шагом к погружению в среду стало решение отказаться от номера в стандартном отеле одной из мировых сетей и найти квартиру в посуточную аренду. Мне хотелось окунуться в атмосферу непарадного Парижа, почувствовать себя жителем этого города. Пусть и на несколько дней. В ответ на мою просьбу организаторы конференции прониклись и дали телефон риелтора, который был готов подыскать апартаменты в самом центре. Две недели подготовки к поездке пролетели как один день, и вот уже любезный турок-таксист выгружает меня и мой чемодан у подъезда старинного, удивительно красивого пятиэтажного дома, расположенного буквально в двух кварталах от Триумфальной арки. Я даже замешкалась, сверяя адрес. Неужели настолько повезло!

Зайдя в подъезд, удивилась еще больше. Панели темного дерева, запах дорогого парфюма, витая лестница с коваными перилами и потолок, украшенный лепниной. Интерьер больше напоминал резиденцию особы королевской крови, а не многоквартирный дом. Уже позже выяснила, что дом не просто много — а мультиквартирный. Каждый этаж был разделен на десятки маленьких студий, которые сдавались как в посуточную, так и в длительную аренду.

Конец ознакомительного фрагмента.

Примечания

5

Челночная торговля — самостоятельная доставка из-за рубежа и реализация физическими лицами мелких партий товаров народного потребления. Данный вид предпринимателей был назван челноками по аналогии с приспособлением для ткания — челноком, который в процессе работы перемещается от одного края полотна к другому. Деятельность таких предпринимателей также подразумевает их постоянные переезды от места закупок товара до места их сбыта и обратно. В начале 90-х годов на долю челночной торговли приходилась значительная доля импорта, ввозимого в Россию.