ОАЭ. Юридический путеводитель

Айман Ескараева, 2022

Данная книга носит ознакомительный и информационный характер и является проводником для граждан русскоязычных стран, желающих посетить Объединенные Арабские Эмираты в качестве туристов или же перебраться в страну на постоянное местожительство. В книге кратко и емко раскрыты самые актуальные для иностранных граждан темы, такие как: заключение и расторжение брака, наследование, опека над детьми и выплата алиментов, покупка, продажа, аренда земли и недвижимости, а также вопросы трудоустройства и ведения бизнеса и другое.

Раздел 2

Недвижимость

Общая информация о законодательстве

В Объединенных Арабских Эмиратах существует два типа законов, касающихся сделок с недвижимостью. Это федеральный свод законов, который применяется во всех эмиратах, и законы, действующие в каждом эмирате в той части, которая касается его сектора недвижимости.

К федеральным законам^[3], применяемым на всей территории ОАЭ, относятся:

1. Закон ОАЭ о договорном праве, который распространяется на договоры купли-продажи, договоры аренды недвижимости и ипотечные договоры.

2. Закон ОАЭ об ипотеке. Этим законом регулируются такие вопросы, как условия для получения ипотеки, размеры и порядок уплаты первоначальных взносов, права на вторичное жилье и т. д. Один из аспектов Закона об ипотеке, который особенно важен для инвестиций в недвижимость, касается потери права выкупа закладной.

3. Уголовный кодекс ОАЭ также в определенной части применяется к сделкам с недвижимым имуществом — при неисполнении судебных решений, касающихся недвижимости, невыполнении обязательств по ипотеке и пр.

4. Еще один федеральный закон, который применяется к сделкам с недвижимым имуществом, касается наследования. Это Закон о личном статусе, согласно которому все объекты недвижимости регламентированы нормами шариата в части наследования.

Вообще, есть две категории эмиратских законов, которые наиболее актуальны для инвесторов и иностранцев, проживающих в ОАЭ.

Первая категория — это законы, регулирующие приобретение недвижимости в собственность, а вторая — законы, регулирующие аренду. При этом конкретные законы, связанные с недвижимостью, принимаются эмиратами самостоятельно.

Что касается законов о собственности, то общая правовая база в ОАЭ основывается на том, что недвижимость может принадлежать только гражданам Объединенных Арабских Эмиратов. Это общее правило, если в отдельных эмиратах не предусмотрено иное. С 2006 года некоторые эмираты ввели законы, позволяющие иностранным инвесторам владеть недвижимостью в ОАЭ.

Один из наиболее ярких примеров — эмират Дубай, где с 2006 года действуют законы о безусловном владении недвижимостью. Это означает, что иностранные инвесторы имеют законное право владеть недвижимостью без каких-либо ограничений. Регулирование данной сферы осуществляется посредством различных указов. То есть соответствующий орган правительства Дубая издает указ, определяющий конкретную географическую область в качестве зоны безусловного владения. В последние годы таких указов стало больше. Соответственно, количество географических зон, где инвесторы могут владеть как землей, так и жилыми и нежилыми помещениями, увеличилось.

В других эмиратах более типичный сценарий с точки зрения владения недвижимостью реализуется через так называемое право аренды, а не через безусловное право собственности. Срок аренды в большинстве эмиратов ограничен или установлен на 99 лет. Например, в значительной части географических регионов Абу-Даби, где инвесторы могут покупать недвижимость, разрешены инвестиции в аренду, и это право аренды на 99 лет.

Географическая зона аренды введена и в других эмиратах, в частности в Шардже. Это означает, что инвесторы могут приобретать там недвижимость, но только на условиях аренды.

Некоторые из правил и положений, применяемых к недвижимости в пределах конкретного эмирата, касаются сборов за передачу собственности. Так, в Дубае они установлены в размере 4 % от стоимости недвижимости. В других эмиратах размеры сбора колеблются или аналогичны плате за передачу собственности в Дубае.

Также в эмиратах может отличаться регулирование вопросов, касающихся форм платежей, разрешенных для передачи собственности; формы и содержания доверенностей, на основании которых совершаются сделки с недвижимостью; различных административных процедур; сборов, которые платятся в соответствующие органы; прав и обязанностей брокеров по недвижимости и их деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, и рынка недвижимости в том или ином эмирате осуществляется различными органами.

Еще один интересный пример, который пока существует только в Дубае, — это право на проживание на основании владения недвижимостью. Другими словами, владение недвижимостью стоимостью 750 000 дирхамов и более дает право подать заявку на получение визы на жительство со всеми соответствующими правами и обязанностями, вытекающими из вида на жительство (которая обычно выдается на основании трудоустройства).

Что касается наследования, то федеральный закон требует, чтобы любые объекты недвижимости подпадали под действие шариата в случае смерти владельца собственности. Таким образом, завещания или другие документы, в которых предусматривается иное распоряжение недвижимым имуществом, будут недействительными, поскольку их заменит шариат. В Дубае была введена новая система, позволяющая иммигрантам-немусульманам составлять завещания на недвижимое имущество и регистрировать их, а также предоставляющая гарантии того, что эти завещания будут исполнены. Эмират Абу-Даби ввел аналогичный закон и положения, дающие эмигрантам возможность составлять завещания на недвижимое имущество. Вероятно, что и другие эмираты последуют этому примеру.

В любом случае, находясь на территории конкретного эмирата, вы должны уточнять интересующие вас правовые аспекты регулирования рынка недвижимости с целью успешной реализации всех возможных прав.

Покупка и продажа недвижимости

Покупка недвижимости всегда начинается непосредственно с выбора объекта недвижимости. Проведите детальный визуальный осмотр объекта, а также внимательно изучите все его характеристики.

Следующим этапом является проверка правоустанавливающего документа у продавца — Title deed (свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость). В этом документе указывается:

— кому принадлежит право собственности на недвижимость;

— характеристики объекта недвижимости.

Таким образом, действительность данных по недвижимому имуществу можно подтвердить, запросив у продавца Title deed. Если вы находитесь в Дубае, проверить действительность можно также через приложение Dubai REST, которое содержит всю информацию об объектах недвижимости на территории этого эмирата.

Из Title deed также будет понятно, сколько собственников у выбранного вами объекта недвижимости, какая доля владения приходится на каждого из них, а также кем являются собственники (это могут быть как физические, так и юридические лица).

Процесс оформления купли-продажи недвижимости в каждом конкретном случае будет иметь свои особенности. Если собственником является юридическое лицо, необходимо убедиться, что тот, кто представляет интересы продавца, уполномочен на это на законных основаниях.

Следующим важным этапом является получение информации об обязательствах продавца, связанных с недвижимостью. Это может быть залог, невыплаченные сборы за различные услуги или наличие арендаторов, с которыми заключен договор на долгосрочную аренду. Для покупателя важно включить эту информацию в договор купли-продажи.

После сбора необходимой информации о недвижимости и согласия сторон на сделку составляется договор купли-продажи с указанием в нем всех существенных условий:

— характеристик объекта недвижимости, а также информации о наличии или отсутствии у продавца каких-либо обязательств;

— способа оплаты. Это может быть ипотека, банковский перевод или наличные денежные средства. В каждом конкретном случае нужно подготовить соответствующие документы для правильного расчета между сторонами и документального подтверждения такого расчета. Как правило, в этом помогают риелторские компании, которые выступают посредниками;

— условий передачи недвижимости. В большинстве эмиратов комиссия за передачу собственности составляет 4 %, при этом не всегда указывается, делится ли такая комиссия между продавцом и покупателем или кто-то один из них должен ее уплатить. Следовательно, этот вопрос следует согласовать до того, как стороны выйдут на сделку;

— особых условий совершения сделки. Когда вы, например, хотите приобрести недвижимость только в случае получения ипотеки, то очень важно указать, что она является условием для покупки недвижимости;

— штрафных санкций за отказ от сделки и условий разрешения споров. Важно конкретно указать, какие причины будут считаться уважительными при отказе покупателя от сделки. Например, для вас может быть важно, чтобы сделка состоялась в определенный день или чтобы до передачи вам недвижимости продавцом были устранены определенные недостатки. Таким образом, нарушение данного условия договора купли-продажи продавцом будет являться для вас основанием для отказа от сделки без уплаты штрафных санкций. Также должен быть установлен порядок разрешения споров с указанием того, где это должно происходить (в местных судах или через арбитраж), каковы основания для подачи иска и кто потенциально должен оплачивать сборы, связанные с разрешением спора в суде.

Обратите внимание, что эмиратом может быть установлена стандартная форма договора, которую необходимо использовать. При этом в такие формы допускается вносить изменения в зависимости от особенностей сделки. В Дубае, например, законодательством установлены несколько форм договоров. Форма F — это типовой договор, регулирующий сделку между продавцом и покупателем, форма А регулирует отношения между продавцом и брокером, а форма В — между покупателем и брокером.

Если в вашей сделке участвуют брокеры, то необходимо до начала оказания ими услуг проверить наличие надлежащей лицензии на осуществление ими своей деятельности. Когда брокер является представителем продавца, проверьте у него наличие не только лицензии, но и доверенности на представление интересов продавца на всех этапах сделки. Также брокеры, как правило, просят оплатить свои услуги до передачи недвижимости, а именно в момент подписания договора купли-продажи. Рекомендуется отложить выплаты брокерам до фактической передачи недвижимого имущества и произвести расчеты со всеми сторонами сделки именно в день передачи недвижимости. Тогда риски срыва сделки и потери денежных средств будут минимальными.

Имейте в виду, что участие в сделке брокеров не является обязательным ни для одной из сторон.

Важным моментом является наличие депозита при заключении сделки. На сегодняшний день требования о его внесении в обязательном порядке при покупке недвижимости в законодательстве нет. По обычаям, сложившимся в ОАЭ, внесение депозита предполагается, однако это в любом случае необходимо решать путем переговоров. Продавец, как правило, хочет иметь определенные гарантии. При внесении депозита пропишите все детали в договоре купли-продажи: сумму депозита, в какой форме он будет выдан, кто должен держать депозит и на каких условиях он может быть использован (в частности, в случае возникновения каких-либо споров между продавцом и покупателем).

Также помните, что передача недвижимости должна быть обязательно оформлена документально актом приема-передачи. В нем отражается перечень всего, что продавец передает покупателю на основании договора купли-продажи: ключи от квартиры/помещения, карты доступа, деньги в счет возмещения за неоплаченные на момент передачи услуги и пр. Документ о праве собственности покупателю выдается в день передачи недвижимости.

В процессе продажи недвижимого имущества возникают, по сути, все те же вопросы, которые существуют при его покупке, только в данном случае вы выступаете в качестве продавца, а не покупателя. Вам как продавцу необходимо:

— предоставить действующий на дату заключения сделки Title deed (правоустанавливающий документ на недвижимость);

— выяснить, кто является покупателем (физическое либо юридическое лицо) и каково количество покупателей, так как от этого будет зависеть процесс оформления сделки;

— заранее согласовать стоимость вашей недвижимости с покупателем (покупателями) и утвердить способ оплаты (наличные, безналичные деньги или ипотека);

— согласовать с покупателем оплату услуг брокеров (представителей) при их участии и оплату всех комиссий и сборов в связи с заключением сделки;

— согласовать с покупателем наличие или отсутствие депозита, а при его наличии заранее установить размер и порядок его возврата;

— предоставить информацию об обязательствах относительно продаваемой недвижимости (залог, задолженности по оплате услуг и пр.) или об отсутствии таковых;

— согласовать с покупателем и прописать в договоре купли-продажи все интересующие условия: дату передачи недвижимости, условия для отказа от совершения сделки, порядок разрешения споров и пр.

Если ваша недвижимость приобретена с использованием ипотеки, то вам заранее необходимо выяснить в банке условия ее погашения. Вы также должны узнать о процессе проведения платежа при передаче собственности и о необходимых документах в связи с этим.

Имейте в виду, что, если ваша недвижимость сдается в аренду, вы обязаны уведомить арендатора о необходимости освобождения собственности на том основании, что она будет продана, за 12 месяцев. Такие сделки с недвижимостью, как купля или продажа, подразумевающие смену собственника, в обязательном порядке должны быть зарегистрированы. В Дубае, например, земельным департаментом ведется специальный реестр недвижимости. Отсутствие регистрации передачи недвижимости и смены собственника влечет за собой недействительность сделки. Каждый эмират самостоятельно устанавливает размеры сборов за регистрацию недвижимости, а также процедуры, регулирующие процесс передачи права собственности.

Объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, также должны быть зарегистрированы. Если вы приобретаете такую собственность, то вам будет выдан соответствующий документ о том, что она принадлежит вам. По завершении строительства вы сможете зарегистрировать свое недвижимое имущество после подтверждения уплаты его полной стоимости.

Законом урегулированы вопросы, связанные с расторжением договора купли-продажи строящейся недвижимости в случае неисполнения сторонами условий сделки.

Если вы приобретаете недвижимость на стадии строительства, вам необходимо проверить следующее^[4]:

— регистрацию проекта застройки в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA);

— наличие депозитного счета;

— процент завершения проекта недвижимости и ожидаемую дату такого завершения;

— регистрацию разработчика проекта в RERA;

— право владения застройщиком землей или наличие соглашения о застройке между владельцем земли и застройщиком;

— наличие у застройщика необходимых разрешений, в том числе разрешения земельного департамента Дубая и RERA на реализацию недвижимости данного проекта застройки.

Застройщики недвижимости должны раскрывать покупателю всю информацию об имуществе. Если в течение двух лет с даты первоначальной передачи объекта какая-либо информация окажется недостоверной или неточной, застройщик будет нести ответственность перед покупателем за причиненный ущерб. Любое искажение застройщиком информации может повлечь как гражданскую, так и уголовную ответственность.

Застройщик, как правило, гарантирует, помимо прочего:

— отсутствие обременений;

— наличие права распоряжения недвижимостью;

— отсутствие непогашенных долгов.

С введением налога на добавленную стоимость в ОАЭ с 2018 года операции с недвижимостью могут облагаться налогом в зависимости от того, является ли рассматриваемая недвижимость коммерческой или жилой. Продажа коммерческой недвижимости будет облагаться налогом по стандартной ставке НДС в размере 5 %. Жилая недвижимость освобождена от уплаты НДС, и для того, чтобы застройщики могли возмещать НДС при строительстве жилой недвижимости, ее продажа в течение трех лет с момента завершения имеет нулевую оценку.

Вопросы, связанные с арендой недвижимости

Как правило, законы об аренде недвижимого имущества индивидуальны для каждого эмирата. Однако существенные условия арендного договора в любом случае носят общий характер и должны быть учтены в нем независимо от места его заключения.

В конкретном эмирате может быть установлена стандартная форма договора аренды, и она зачастую предполагает возможность внесения необходимых изменений и дополнений.

Вот несколько важных условий, которые нужно включить или учесть при подписании стандартного договора аренды или при составлении дополнения к нему:

— идентификация объекта недвижимости. В договоре аренды необходимо прописать все характеристики объекта недвижимости, такие как местоположение, реквизиты собственника/собственников (для того чтобы вы всегда могли с ними связаться), наличие тех или иных предметов (мебели, бытовой техники и пр.), индивидуальные особенности недвижимости;

— стоимость арендной платы. Обычно платеж определяется на годовой основе, но вы можете договориться и об ином сроке. В договоре укажите стоимость и срок аренды, на который она рассчитана;

— форма оплаты — наличные денежные средства или банковский перевод, а также частота платежей;

— период действия договора аренды;

Дата заключения договора аренды может отличаться от даты въезда, поэтому в договоре следует указать дату въезда.

— техническое обслуживание и затраты на него. По закону домовладелец несет ответственность за капитальный ремонт, если стороны не договорились об ином. Арендодатели нередко включают в договор положение о возложении ответственности за техническое обслуживание на арендатора;

Как арендатор вы должны внимательно отнестись к тому, с чем вы соглашаетесь, потому что расходы на обслуживание могут быть весьма значительными. Аналогичным образом, если арендодатель хочет возложить ответственность на арендатора за определенные виды технического обслуживания, в договоре необходимо указать частоту мероприятий и их стоимость, а также то, каким образом затраты будут компенсированы.

— субаренда. Закон может запрещать субаренду, если стороны не договорились об ином;

Если вы арендатор и хотите иметь возможность сдавать недвижимость в субаренду, убедитесь, что такое условие предусмотрено в договоре.

— освобождение арендатором собственности. Оно может быть предусмотрено по окончании срока аренды. Если вы как арендодатель хотите оговорить условие о досрочном освобождении арендатором вашей собственности, включите его в договор, а также пропишите платежные обязательства, которые могут возникнуть в связи с этим. Если вы являетесь арендатором, также внимательно изучите договор и убедитесь, что такое условие при его наличии вас полностью устраивает;

Конец ознакомительного фрагмента.

Примечания

3

Здесь и далее приводится сокращенный перевод названий законов, выполненный автором. Точные наименования (на английском языке) приведены в ссылках.

4

Актуально для приобретения недвижимости в Дубае.