Организация бизнеса. Грамотное построение своего дела

Александр Александрович Орлов

Настоящее издание предназначено для тех, кто открывает свое дело и стремится изначально построить его правильно. Как распределить в компании доли или акции? Стоит ли нанимать руководство или лучше владельцу бизнеса самому возглавить предприятие? Почему надо правильно оформлять кадровую документацию? Как и зачем надо приобретать активы и что с ними делать потом, по мере роста новой компании? Как наладить отношения с партнерами?.. Ответы на эти и другие вопросы должны быть детально проработаны задолго до регистрации новой фирмы. Эта книга поможет вам сориентироваться в первых, судьбоносных шагах развития своего дела и создать прочную, надежную и уверенную на рынке компанию.

Глава 3

Активы для бизнеса

3.1

Покупка активов

Купля-продажа является не только самым распространенным и надежным способом приобрести активы, но и самым затратным.

Под приобретением активов в смысле организации своего бизнеса следует понимать то имущество, которое необходимо компании для осуществления своей деятельности. К этому имуществу относятся как основные средства (здания, строения, земельные участки), так и иное имущество компании, включая производственные мощности, торговую марку и другое.

В первую очередь вопрос касается недвижимости, так как новая компания редко заинтересована в приобретении подержанных столов и стульев. Однако порой возникает потребность и в оборудовании, в том случае, когда бизнес нуждается в специфическом оборудовании, которое легче купить отлаженное и готовое, чем закупать иное.

Как покупаем

Покупка активов осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи. Если к покупателю переходят недвижимое и движимое имущество, то разумно заключать два отдельных договора. Конечно, по желанию приобретателя можно покупку каждой вещи оформлять отдельным договором, что, однако, существенно затруднит процесс покупки в плане документарной работы.

Договор заключается в письменной форме. В случае продажи недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Недвижимость передается по акту передачи.

Обычно недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей лицо. Это может быть как обычное созданное ООО, так и оффшор, что даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.

Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. Проверить зарегистрированность прав продавца, юридическую чистоту объекта, наличие всех необходимых документов, отсутствие обременений недвижимости, не является ли здание памятником культуры и т. д.

Невнимание к процедуре купли-продажи может выразиться в следующих общих рисках:

Утрата объекта недвижимости. Причиной этого может быть недобросовестность оппонента, решение суда и др.

Потеря времени. Процесс купли-продажи может существенно растянуться по времени из-за судебного процесса, если контрагента к регистрации придется принуждать в судебном порядке.

Ограничение прав собственника. В случае наличия обременений объекта недвижимости права нового собственника могут быть существенно ограничены по сравнению с тем, что предполагалось при сделке. Это могут быть сервитуты, безвозмездное пользование недвижимостью и др.

Негативные последствия утраты объекта недвижимости, которые могут быть выражены в потере инвестиций, упущенной выгоде, утрате производственной базы и т. д.

В целом внимание к самой сделке купли-продажи — это залог надежного положения компании, так как в объекты недвижимости инвестируется существенная часть активов и стабильность развития напрямую зависит от уверенности в сделанных вложениях.

Особенно это важно для средних и крупных компаний, активы которых позволяют им проводить операции с объектами недвижимости. Кроме того, данные компании, как правило, имеют интерес в недвижимости либо как в средстве для извлечения прибыли, либо как в имущественной базе для развития бизнеса.

В сделке договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя. Поэтому необходимо с особым тщанием подходить к его оформлению. Так, в договоре следует наиболее полно индивидуализировать предмет договора (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, то договор можно признать в суде незаключенным. Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Особо тут встает вопрос о сделке с заинтересованностью и крупной сделке. Для таких сделок существует особый порядок одобрения, и необходимо удостовериться, что он был соблюден.

Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.

Сделка должна быть экономически обоснованной. То есть риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем больше в сделке символическая цена, тем выше риск сделки. В свете этого следует запастись заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально показать, откуда взялась цена, указанная в договоре.

Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе оффшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от глаз общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условиях современного российского рынка это является большим преимуществом, которым необходимо воспользоваться. Но надо помнить, что все подставные компании оформлены на физических лиц. И эти физические лица должны быть очень надежными и проверенными людьми. Не раз бывали случаи, когда «подставной» генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать и еще хуже. Подставной генеральный директор просто станет сам распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или вообще продаст. И формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то в подобных ситуациях он не сможет полагаться на защиту закона.

Если же компания сразу приобретает крупную недвижимость, то это всегда событие, если оно происходит в неизбалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шум на местном уровне. Это минус покупки, так как нового собственника могут воспринять негативно, но при добровольной продаже объекта продавец также позаботится и о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с власть имущими людьми и заручиться их поддержкой на будущее.

Законодательство постоянно совершенствуется, закрывая старые пробелы и открывая новые дыры в правовом поле. Появляются новые риски и новые схемы продажи своего бизнеса, более быстрые, менее затратные по налогообложению. Но способ купли-продажи остается самым надежным и безопасным вариантом. Данный способ позволяет минимизировать большинство рисков еще на стадии подготовки документов. Грамотное составление договора поможет предотвратить проблемы в дальнейшем.

Однако надо учитывать, что, когда речь идет о крупном промышленном объекте, последнее слово всегда остается за местными органами власти. Негатив с их стороны может означать разрыв сделки, и хотя сделка формально и соответствует закону, строить бизнес в регионе, где власти отрицательно настроены в отношении собственника, не рискнет никто. По крайней мере, в такой ситуации нивелировать возможные риски для компании станет практически невозможным.

Купля-продажа недвижимости на неоформленной земле

Отдельного внимания заслуживает приобретение недвижимости, когда у продавца не оформлены права на земельный участок под объектом недвижимости.

У собственника недвижимости, земельный участок под которой не оформлен или находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, возникает множество вопросов: можно ли продать принадлежащую ему недвижимость, не будет ли проблем при регистрации перехода права собственности на нее, что произойдет с земельным участком и кто же должен нести ответственность за его дальнейшую судьбу.

Соответственно получили наибольшее распространение две ситуации: земельный участок принадлежит собственнику зданий на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельный участок никак не оформлен и никаких документов на него не существует. Дополнительной разновидностью последнего случая является вариант, когда земельный участок еще и не сформирован, то есть он вообще не возник как объект недвижимости, который может к кому-либо переходить.

Земельный кодекс соединил судьбу земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 35 ЗК РФ). Если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, продает их другому лицу, то покупатель недвижимости приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Такой покупатель получает также преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Если же земельный участок и недвижимость на нем принадлежат одному и тому же лицу, и их собственник изъявляет желание продать исключительно недвижимость без земельного участка, то такие сделки не допускаются (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Они ничтожны.

У собственника зданий, сооружений и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, есть право пользоваться частью земельного участка, предоставленную под эту недвижимость собственником земли (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Соответственно при переходе прав на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.

Если права на земельный участок никак не оформлены, то к покупателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка и преимущественное право на его приватизацию. Но что происходит, если земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Дело в том, что ГК РФ четко указывает: если у собственника недвижимости не оформлены права на земельный участок, то у него возникает право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей его частью. Но в то же время ЗК РФ существенно ограничивает такую возможность, так как право постоянного (бессрочного) пользования у предпринимателей (и других субъектов, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) должно быть в обязательном порядке переоформлено до 1 января 2008 года и возникать заново не должно.

С момента введения в действие Кодекса, согласно статье 20 ЗК РФ, земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, тесно связанным с государством, когда оно выступает их собственником (федеральные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения). Либо когда эти субъекты входят в саму государственную структуру (органы государственной власти и местного самоуправления).

Следует заметить, что указанные нормы статьи 20 ЗК РФ могут быть истолкованы двумя разными способами.

В первом случае понятие «предоставление» предлагается связывать с возникновением права. Следствием этой позиции будет вывод об отрицании самой возможности возникновения у определенного круга лиц (граждан и юридических лиц) вышеуказанных прав после вступления в силу ЗК РФ.

Руководствуясь же вторым способом толкования, следует отождествлять запрет на предоставление с запретом на издание компетентным органом акта о наделении гражданина или юридического лица упомянутыми правами на земельный участок.

Есть ряд мнений на тему возможности перехода к покупателю недвижимости (который по ЗК РФ не является субъектом такого права) земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.

К примеру, что переход прав на земельный участок от продавца недвижимости к покупателю не может быть не оформлен соответствующим правовым титулом. К покупателю от продавца должен перейти весь объем прав. И если продавцу земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, то к приобретателю недвижимости должно перейти именно право постоянного (бессрочного) пользования в полном объеме, так как другим правом передающее лицо не обладало.

Однако есть по этому вопросу и противоположные взгляды, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю недвижимости, а утрачивается. А уже покупатель обязан оформить землю совсем на другом праве: собственности или аренды. Причем такой точки зрения долгое время придерживались многие чиновники и суды, что существенно тормозило как развитие оборота недвижимости, так и мешало защите прав и законных интересов предпринимателей.

Закон о введении ЗК РФ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

При продаже здания, расположенного на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания (п. 2 ст. 3 Закона о введении).

Необходимо обратить внимание на то, что именно покупатель здания должен заняться переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и сделать выбор между собственностью и арендой. Однако для переоформления прав на земельный участок собственник здания должен подать соответствующее заявление, подписать присланный ему проект договора. И это делать должен только собственник недвижимости. Но покупатель недвижимости становится ее собственником лишь с момента регистрации перехода права собственности на нее. До этого момента он является неправомочным лицом ни на подачу заявки, ни на подписание договора. Возникает вопрос: когда он должен заняться переоформлением?

Существует особая точка зрения, что покупатель, заключив договор купли-продажи недвижимости, уже должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

● а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

● б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

● в) заключение договора аренды или купли-продажи;

● г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.

Все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

Однако такая позиция представляется спорной. Постоянный пользователь не имеет права продать, подарить, заложить земельный участок и иным образом распорядиться им, а также не может переуступить право постоянного (бессрочного) пользования. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц, не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Однако скорее запрет распоряжаться земельными участками, находящимися у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно отнести только к земельным участкам, не занятым объектами недвижимости.

Вывод о возможности приобретения покупателем здания или сооружения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже если этот покупатель не относится к субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, подтверждается судебной практикой.

Так, отказывая в удовлетворении протеста первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на неправомерность отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если это право перешло на основании ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением здания (постановление от 10.01.03 № 6607/02). Представляется, что по истечении срока, указанного в ст. 3 Закона о введении (1 января 2008 года), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления не вправе понуждать субъектов оборота к выкупу земельных участков или заключению договоров аренды.

Пленум ВАС № 11 от 24.03.2005 установил, что покупатель здания, сооружения, «как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность». То есть судебная практика поставила в споре конечную точку, указав, что право постоянного (бессрочного) пользования к новому собственнику здания все-таки переходит.

В отношении приобретения недвижимости, расположенной на неприватизированном земельном участке, можно сделать следующие выводы:

● при переходе права собственности на здание соответствующие права на земельный участок к новому собственнику недвижимости переходят в независимости от того, переходит ли само право постоянного (бессрочного) пользования или же только право пользования соответствующей его частью и исключительное право на приобретение этой части;

● принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка играет главенствующую роль, даже если право постоянного (бессрочного) пользования будет возникать у лиц, не предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ;

ВАС в постановлении Пленума № 11 от 24.03.2005 установил, что сделка, при которой собственником недвижимости и земли отчуждается только здание, но воля сторон не направлена на передачу соответствующих прав на земельный участок новому собственнику недвижимости, ничтожна.

Как заранее узнать о застройке территории?

Покупая недвижимость или земельный участок, редко кто из покупателей задается вопросом: а что будет происходить с соседними землями в недалеком будущем, изменятся ли они, не упадет ли купленная земля в цене? Подобные случаи далеко не редкость. К примеру, приобретая в живописном уголке Подмосковья земельный участок, собственник слишком поздно узнал о том, что рядом стоящий лес сдан в аренду городу и в скором времени будет вырублен для размещения вместо него фабрики. Вовремя подсуетившиеся собственники, прослышав о грядущих переменах, сбывали подешевле свою недвижимость ничего не подозревающим покупателям. Кроме того, необходимо знать, что может произойти с самим купленным земельным участком. Ведь на его месте тоже может быть запланировано строительство больницы или дороги. Как защитить себя от подобного риска?

В такой ситуации следует рассматривать два варианта развития событий. Первая ситуация: частные владельцы на смежном или близлежащем земельном участке решили, к примеру, построить завод. И вторая ситуация: госорганы или органы местного самоуправления имеют планы относительно данной территории — либо самого участка, либо около лежащих земель.

И в том и в другом случае первое, на что необходимо обратить внимание, — это имеющиеся документы в сфере градостроительной деятельности. Такие документы имеются далеко не всегда. Зачастую в регионах они не утверждены соответствующим образом. Но в первую очередь именно их необходимо искать. Так, именно ими регулируются многие вопросы застройки территорий, и обойти внесение изменений в некоторые из этих документов при строительстве невозможно.

Компетентными органами должно проводиться территориальное планирование районов. Документами территориального планирования являются схемы, генеральные планы поселений, городских округов. В этих документах содержится информация о планируемом размещении объектов капитального строительства: дорог, объектов электро — и газоснабжения и иных объектов.

Также необходимо обратить внимание на правила землепользования и застройки. Они включают в себя ряд документов, содержащих информацию, к примеру, об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В дополнение к этому в отношении каждого земельного участка, предназначенного для строительства, подготавливается градостроительный план в рамках подготовки документации по планировке территорий.

Особо следует подчеркнуть, что в отношении всей вышеописанной деятельности сведения должны собираться уполномоченными органами. Эти сведения составляют информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Сведения являются открытыми и общедоступными.

Еще одним аспектом для пристального внимания покупателя является риск возможного выкупа земельного участка в обязательном порядке для государственных нужд или нужд местного самоуправления. Такая ситуация складывается довольно часто. Когда часть территории запланирована под застройку, собственникам земли приходится перебираться с насиженных мест. Примером может служить создание особой экономической зоны в Зеленограде, когда под изъятие попала целая улица. Как можно узнать о таких планах заранее, если вдруг собственник «забудет» предупредить об этом при продаже. Процедура изъятия земельного участка такова. Уполномоченный орган (госорган или орган местного самоуправления в зависимости от того, для чьих нужд происходит изъятие) принимает соответствующее решение о будущем изъятии участка, о чем и заявляет собственнику. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав. Далее происходит оценка земельного участка. Если собственник согласен на изъятие, то участок изымается, а собственник получает его рыночную стоимость в соответствии с согласованной ценой. Если же собственник не согласен, то изъятие происходит через год по решению суда. То есть, если собственник решил в течение этого года ожидания продать свой участок подороже другому лицу, потенциальному покупателю необходимо обратить особое внимание на записи в реестре прав, где должны содержаться ограничения и обременения в отношении участка, в том числе и запись о предполагаемом изъятии.

Следующее, что заслуживает внимания, — категория земельных участков и вид их разрешенного использования. Эти данные можно получить либо в земельном комитете, либо сделав запрос на соответствующее владение в Единый государственный реестр прав. Необходимо отметить, что данные о правах на земельные участки являются открытыми и запросить их может любое заинтересованное лицо, заплатив при этом пошлину. Чем могут помочь данные сведения? Каждый земельный участок принадлежит к определенной категории. В рамках категорий участки относятся к лесному фонду, землям сельскохозяйственного назначения, землям поселений и т. д. Соответственно, их принадлежность к той или иной категории влияет на возможность использования земельных участков. К примеру, заводы и склады можно строить исключительно на землях промышленной категории. А в случае строительства таких объектов на землях сельскохозяйственного назначения их собственнику грозят многочисленные санкции, включая штрафы и даже изъятие самой земли. На землях же сельскохозяйственного использования возможно строительство только объектов для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также дачных и садовых домиков. Земли поселений включают территории, разные по своему назначению. Но актуальным является тот факт, что только на землях поселений возможно строительство коттеджей, то есть индивидуальное жилищное строительство. На сельскохозяйственных землях этого сделать нельзя.

Вид разрешенного использования земельного участка также имеет большое значение. Даже если потенциальные соседи имеют земельный участок сельскохозяйственного назначения, это не значит, что они имеют право застраивать его дачами. Такой участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования — под дачное строительство. Если же, к примеру, в свидетельстве о праве на землю указан вид «под ведение крестьянско-фермерского хозяйства», то строительство дач на таком земельном участке является ненадлежащим его использованием и влечет за собой санкции в отношении собственника.

Итак, данные сведения узнать несложно. Но что дальше? Как эти знания помогут определить дальнейшую судьбу земли? Дело в том, что сам процесс смены категории очень долгий и трудный. Без административного ресурса практически непреодолимый. Его нормальная продолжительность составляет около года, а необходимые денежные средства на перевод — от 100 тыс. долл. за гектар земли. Таким образом, если покупаемый земельный участок соседствует с землями сельскохозяйственного назначения, можно быть уверенным, что ближайшие несколько лет на этом участке не начнется никакое строительство заводов и фабрик. Аналогичная ситуация и с видом разрешенного использования, лишь за тем исключением, что данный перевод быстрее и дешевле.

Немаловажно изучить и историю земельного участка. Кто был его прежним владельцем. Менялась ли его категория. Какие существуют документы от прежних владельцев. Был такой случай, когда инвестиционная компания предлагала приобрести большой земельный кусок для строительства коттеджного поселка. Земельный участок находился в живописном месте, и на него нашлось много претендентов. Он не был оформлен надлежащим образом, но инвестиционная компания предлагала эту услугу, включая плату за оформление в конечную цену. Однако при более внимательном изучении данного земельного участка выяснилось следующее: земельный участок потерялся. Его не было в документах территориального планирования. Данных о нем не существовало в земельном комитете. В администрации сообщили, что они сами не знают ничего об этих землях, на их месте согласно градостроительным документам белое пятно. Участок вначале был в федеральной собственности, потом уже неизвестно в чьей. Приобретая такой земельный участок или имея подобные владения «под боком», собственник сильно рискует. Оформить такой участок юридически грамотно практически невозможно, так как нельзя однозначно сказать, какое именно должностное лицо обязано подписать документы по участку. Потом можно легко доказать, что оно не обладало соответствующими полномочиями, и участок для покупателя потерян. Если же такая ситуация возникает в отношении соседних земель, то, пока земля не оформлена, она ничья. Можно ее не просто оформить на частное лицо, но под шумок провести смену категории, вида разрешенного использования. Или хозяином ее может назвать себя какое-либо министерство, начав строительство складов. Собственнику купленной земли будет намного спокойнее, если история его участка доподлинно известна, а соседние земли оформлены и имеют своих законных владельцев.

Кроме всех законодательно закрепленных источников в отношении земли необходимо обратиться и к другой открытой информации. Много полезной информации потенциальный покупатель может узнать из Интернета. Так, был случай, когда предприниматель решил приобрести земельный участок под ИЖС в переделах 30 км от Москвы. Такой участок быстро нашелся. Продавали его существенно дешевле аналогичных участков, ссылаясь на то, что земли бывшие государственные, неоформленные и необходимо будет проводить землеустроительные работы и иные долгие процедуры. Все это предпринимателя не пугало. Но, собирая информацию в Интернете, он обнаружил, что именно через данные земли пройдет первая в России платная трасса между Москвой и Санкт-Петербургом. И хотя в реестре прав еще не содержалось записей об изъятии земли, сомнений в причине низкой цены не оставалось. Таким образом, бывает полезным сбор информации из всех доступных свободных источников о покупаемом земельном участке или о соседних участках.

В заключение необходимо дать покупателям несколько практических советов.

1. В обязательном порядке следует сделать запрос на предоставление выписки о приобретаемом земельном участке в ЕГРП.

2. Необходимо поинтересоваться соответствующей информацией в земельном комитете.

3. Следует узнать об утвержденных документах территориального планирования района.

4. Представляют интерес также соседние земельные участки, права на них, категория, вид разрешенного использования.

5. Перед принятием окончательного решения о приобретении земли следует собрать информацию о ситуации в районе в открытых источниках, таких как СМИ и Интернет.

6. Дополнительные сведения о земле могут предоставить различные органы местного самоуправления. Даже сельский староста имеет достаточно информации, чтобы прибавить уверенности перед покупкой, так как он своей подписью заверяет документы по смене категории, вида использования и т. д.

7. История объекта расскажет о надежности права собственности, возможных рисках и неблагоприятных последствиях для покупателя.

8. Безусловно, важным является отсутствие у объекта криминального прошлого: проверок, заведенных уголовных дел на собственников и т. д.

3.2

Аренда активов

Аренда является во многом альтернативой собственности, так как необходимое имущество переходит к арендатору и он имеет право им пользоваться. Ограничен он, по большому счету, только в распоряжении объектом аренды.

Оформляется аренда таким же образом, как и договор купли-продажи. Процедуры во многом сходны. Необходимо также проводить процедуру проверки объекта, также тщательно готовить документы для сделки, анализировать условия и т. д.

Договор аренды подлежит регистрации в органах Росрегистрации по месту нахождения объекта, если речь идет об аренде недвижимости. Однако в том случае, если договор заключен на срок менее года или срок аренды в договоре не указан, то регистрация такого договора не требуется.

В самом договоре необходимо особое внимание уделить правам и обязанностям сторон. В частности, арендуя здание, необходимо четко разделить обязанности арендатора и арендодателя в отношении объекта недвижимости: кто отвечает за вывоз мусора с территории, уборку помещений, пожарную безопасность. Такие условия договора потом либо помогут арендатору избежать проблем с надзорными органами, либо, наоборот, могут навлечь на него беду.

Порой договоры заключаются на более долгий срок, до сорока девяти лет, что дает возможность делать долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с пользованием арендованным участком.

В любом случае аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности как по защите прав арендатора, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка.

Поскольку вопросы аренды офисных помещений являются в подавляющем большинстве независимыми от воли арендатора, то они не представляют большого интереса. Дело в том, что все условия по аренде помещений в большинстве случаев уже жестко установлены собственником, и либо арендатор согласен на такие условия, либо он ищет себе иные помещения.

Поэтому особый интерес вызывает не столько аренда недвижимости, сколько аренда земельных участков, так как земля является не только производственной базой компании, но и объектом инвестирования и способом получения значительной прибыли.

Особый интерес право аренды представляет для проектов, связанных со строительством, так как в случае наличия на земельном участке зданий арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить по ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам.

Однако несогласованность и противоречивость норм законодательства создают на пути стабильного развития предпринимателей ряд трудностей, связанных с возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя и др.

И несмотря на некоторые объективные преимущества права аренды, необходимо помнить, что право собственности является наиболее защищенным вещным правом. Зачастую основное преимущество права аренды, если вопрос касается права аренды земли, сводится лишь к тому, что оно предоставляет более долгий, но при этом более дешевый путь к получению права собственности на земельный участок через возведение на нем объектов недвижимости.

Пользоваться или не пользоваться арендованной землей

Согласно статье 606 ГК РФ у арендатора возникает право владения и пользования арендованным имуществом.

Но могут ли последовать негативные последствия, если земельный участок не используется? Может ли арендатору грозить прекращение прав на земельный участок?

Под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, требований, которые установлены законом или договором.

Статья 287 ГК РФ установила, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащий арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, необходимо наличие следующих фактов:

— неиспользование земельного участка;

— вид разрешенного использования — сельскохозяйственное производство или строительство;

— срок неиспользования — не менее 3 лет.

Однако дополнительно указанные в кодексах аспекты делают применение этих норм на практике невозможным:

— договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет;

— время, необходимое для освоения участка, не засчитывается в указанный срок;

— неиспользование ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Под «обстоятельствами, исключающими такое использование», следует понимать, например, потерю денежных средств для инвестиций в результате денежной и иных реформ, дефолта и т. п.

Практика показывает, что доказать в суде обстоятельства, установленные как основания для прекращения права аренды, практически невозможно. И несмотря на свою конкретику, указанные нормы используются полномочными органами лишь как «заказ», что является сильным административным ресурсом недобросовестной конкуренции.

Доказательствами же использования земельного участка могут послужить следующие факты: технико-экономические расчеты, сформированная программа строительства, закрытый конкурс по выбору подрядчика, согласованный график поэтапного производства работ, утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.

Таким образом, доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка, представляются достаточно размытыми, и подготовить доказательственную базу для судебного процесса не составит труда.

Если же арендатор все-таки получил предупреждение полномочного органа и стал принимать активные меры по организации и началу строительства, то негативные последствия для него также маловероятны, так как прекращение права на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению. А в данной ситуации арендатор старался добросовестно выполнить возложенные на него обязанности.

Собственно пользование арендованным имуществом нельзя даже рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в пользовании заключается его интерес.

Таким образом, главный вывод можно сделать такой: если арендатор не пользуется арендованным имуществом и при этом не нарушает принятых на себя обязательств, то такое неиспользование нельзя считать нарушением.

Как распорядиться правом аренды?

Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Вклад в уставный капитал

Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.

Однако следует иметь в виду, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает стороной договора.

При этом сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требует представить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.

Перенаем

Договор перенайма называется по-разному: в практике можно встретить его как договор об уступке прав и обязанностей, как договор о перемене лиц в обязательстве, договор уступки права требования и перевода долга. Суть его заключается в том, что при перенайме к новому арендатору переходят права и обязанности по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали у прежнего арендатора.

По своей сути право аренды как право пользования имуществом всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата имущества.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. И даже если арендатор исполнит свои обязательства по договору (внесет арендную плату, произведет капитальный ремонт), то у него все равно не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. У арендатора в любом случае остаются такие обязанности, как поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, не допускать его порчи и т. д.

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового арендатора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к прежнему договору аренды. Нарушение данных требований влечет недействительность договора перенайма.

Последние изменения в судебной практике сильно облегчили жизнь российского арендатора. Арбитражный суд официально занял позицию, что при перенайме нет необходимости добиваться согласия арендодателя, если иное не установлено самим договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды возможна и без его согласия. А арендодателя необходимо лишь уведомить о свершившейся сделке в разумный срок.

Также необходимо иметь в виду, что в силу пункта 2 ст. 389 ГК РФ если договор аренды подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме тоже должно быть зарегистрировано.

По соглашению сторон договором аренды их права могут быть расширены или ограничены.

К примеру, условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 ст. 615 ГК РФ. По воле сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка установлены гражданским законодательством, а специальные — земельным.

При этом статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» отсылает к основаниям, указанным в гражданском законодательстве. В свою очередь, Гражданский кодекс делает отсылку к земельному законодательству (ст. 287, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя при существенном нарушении договора со стороны арендатора, либо при неоднократном его нарушении, а также в том случае, когда арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

— использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

— использование земельного участка, которое ведет к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки;

— неустранение арендатором правонарушения (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.).

Данные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется на собственников земельных участков.

Оставшиеся основания, такие как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников, — ст. 242 ГК РФ, 279 ГК РФ, 284 ГК РФ.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнить принятые на себя обязательства в разумный срок. Для последующего доказывания данного факта необходимо направлять арендатору заказное письмо с уведомлением о вручении. Также имеет смысл указывать в нем конкретный срок, который, по мнению арендодателя, является разумным, так как статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры из-за нечеткости определения самой разумности срока.

Однако пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса установил, что в том случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. То есть даже если самим договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгать договор аренды, данное положение не имеет правового значения и договор расторгается только на основании решения суда.

Данный пункт является специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. Арендодатель должен представить суду доказательства, что нарушение договора носило существенный характер.

Если же существенное нарушение было устранено арендатором в разумный срок, то сам факт такого нарушения не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основаниями для изъятия земельных участков у собственников. Нельзя сказать, что они создают для арендатора большую угрозу его положению по сравнению с положением собственника. При этом при долгосрочной аренде законодатель дает арендатору дополнительные гарантии стабильности, устанавливая обязательный судебный процесс как барьер на пути одностороннего расторжения договора.

Выгоды

1. Право аренды — это товар, который имеет свою цену и порой может быть использован более выгодно, чем право собственности. Необходимо лишь учитывать особые требования законодательства, и можно, не опасаясь, инвестировать в земельный участок, находящийся у предпринимателя на праве аренды.

2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.

3. Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передаче своих прав по договору аренды существенно ограничены, что, в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды пусть и в суженных законодателем рамках.

4. Право аренды может стать серьезной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к предпринимателю действий. Если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе компании и его право собственности прекратится, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращения договора аренды. В данном случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия.

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает, что арендатор стремится заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле, пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

3.3

Особенности ипотеки

Ипотека, как инструмент развития производства, прочно вошла в жизнь бизнеса. Возможность получить заем для обновления оборудования, покупки дополнительных помещений, исследования новых отраслей при залоге недвижимости манит предпринимателя. Ведь денежные средства поступают к нему сразу, а собственником заложенной недвижимости по-прежнему остается он, хотя она и обременена ипотекой.

Но в то же время на пути к такому безоблачному получению денежных средств предпринимателей подстерегает ряд уловок и противоречий современного законодательства.

Здание только с землей

Разве можно предположить, что заложить только само здание невозможно? Документы на него все есть, права зарегистрированы, обременений нет. А отдельно от земли заложить нельзя. Такая сделка ничтожна.

В чем здесь логика законодателя? Основная мысль нашего земельного законодательства заключается в единстве судьбы земли и недвижимости. Куда одно, туда и другое. Нельзя продать или иным образом отчуждать земельный участок без здания, и наоборот — нельзя отчуждать здание без земли. И тут земельное законодательство входит в противоречие с гражданским, которым в некоторых случаях такая возможность предусматривается. К примеру, в Гражданском кодексе указана возможность продажи лишь здания, а земельный участок под ним просто обременяется арендой, сервитутом или как-то иначе. Но в отношении ипотеки зданий законодательство едино в том, что залог недвижимости без соответствующего земельного участка невозможен.

Размер земельного участка

Однако соответствующий земельный участок нельзя воспринимать как всю землю, которой владеет собственник здания. Это может быть только часть земельного участка, которая функционально обеспечивает этот объект. То есть собственник может заложить только ту часть, которая находится непосредственно под зданием, и небольшое пространство вокруг, необходимое для пользования зданием. Точных размеров, к сожалению, законодатель не устанавливает. Это, с одной стороны, хорошо для собственников, ведь чем меньше земли заложишь, тем меньшим ее количеством рискуешь. С другой стороны, это может породить споры и признание сделки недействительной, так как судебная практика на этот счет весьма противоречива. Земельный кодекс устанавливает для подобных случаев, что «размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией». И сразу понятно, что ничего не понятно. Никакая документация у нас не утверждена, а если и утверждена, то нормы и правила там не установлены, а если и установлены, то не те. Даже в суде будет проблематично установить истину: исходя из здравого смысла земли исключительно под зданием явно мало, а десяти гектаров под старым сараем явно много. Итак, манипуляции с размером земельного участка ненадежны в плане правовой конструкции и легкооспоримы. Если есть возможность заложить весь земельный участок под зданием, то лучше это сделать. Тем более если закладывать какую-то его часть, то надо проводить землеустроительные работы, получать на эту часть отдельный кадастровый номер и т. д., что сильно затянет процедуру оформления договора ипотеки по времени — минимум на два месяца, максимум на полгода или год. Без этого обойтись нельзя, так как земельный участок как объект права возникает только после его индивидуализации, то есть выделения в качестве самостоятельного объекта. Если этого не сделать, то опять появляется реальная угроза сорвать сделку в суде.

Строительство после ипотеки

Если же на земельном участке нет никаких зданий и строений, то его можно смело закладывать. А что делать в случае, если потом строительство на нем началось? Появляются новые строения, их регистрируют, права на них вносятся в соответствующий реестр. Они свободны и независимы. Однако по общему правилу они тоже автоматически находятся в залоге, с той оговоркой, что иное не предусмотрено договором. Таким образом, договором необходимо предусмотреть, что ипотека не распространяется на возводимые на этом земельном участке здания. Это касается и ситуации, когда здания уже находятся на земельном участке в момент его залога. Их закладывать необязательно. Это зависит исключительно от желания сторон. Если потом на такой земельный участок будет обращено взыскание, то здания и строения на нем остаются у прежнего собственника, который приобретает право ограниченного пользования на землю, необходимую для использования зданий.

Кредитные средства на здание

Если же здания строятся с привлечением кредитных средств, то, как только на них будет зарегистрировано право собственности, земельный участок автоматически попадает в залог. Но договором можно предусмотреть и иные варианты, к примеру, что земельный участок остается без обременений.

Постоянное пользование землей

Все вышесказанное касается собственников или арендаторов земельных участков. Если же земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного бессрочного пользования (что сейчас не редкость, так как сроки переоформления продлили до 1 января 2010 года), то на него право залога не распространяется.

Новый виток в развитии

Новыми в судебной практике являются случаи залога здания при земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования с последующим выкупом земли. То есть собственник здания, владеющий земельным участком на праве бессрочного пользования, закладывает свою недвижимость. Земельный участок он заложить не вправе, так как земля ему не принадлежит. Договор заключен, обременение зарегистрировано. Проходит время, и собственник здания переоформляет права на земельный участок. Теперь он становится его собственником, и соответствующая запись вносится в реестр прав. Возникает ситуация, противоречащая закону.

На самом деле ничего страшного в этом случае нет. Договор заключен правильно, и вносить в него никаких изменений не надо. Но вопросы возникают при обращении взыскания на заложенные здания. Суд рассматривает дело об обращении взыскания на здания и сталкивается с ситуацией, что выйти за пределы исковых требований и рассмотреть вопрос о земле он формально не может. Предмет иска — только здания. Допустим, он выносит решение о продаже зданий с торгов. Здания продаются, заключается договор. И этот договор будет ничтожен. Он противоречит закону, так как не могут здания продаваться отдельно от земли. Получается, что на такую противоправную сделку толкает суд, который должен законы защищать. Закон такую ситуацию не регулирует, поэтому однозначно верных решений тут быть не может.

Таким образом, ипотека здания связана со множеством рисков, которые можно избежать при грамотном сопровождении процесса ипотеки. Необходимо помнить следующее:

1. Здание можно заложить только одновременно с земельным участком.

2. Земельный участок можно заложить и без зданий на нем.

3. Здания на земельном участке при его ипотеке тоже становятся заложенными (если иное не оговорить в договоре).

4. При строительстве на заложенной земле построенные здания находятся в залоге (если иное не оговорить в договоре).

5. При праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком он не закладывается при ипотеке зданий.

6. Если такой участок выкуплен в собственность, то при продаже здания он продается вместе с ним.

Особо осторожными следует быть с определением размера земельного участка под зданием. Желательно подкреплять свою уверенность по этому вопросу мнениями независимых экспертов или схожими примерами судебной практики. Она может и не пригодиться, но кто предупрежден — тот вооружен.

3.4

Риски утраты активов

Если компания владеет собственностью на законном основании, это не значит, что ее нельзя отобрать.

Переход собственности от одного владельца к другому — естественная составляющая экономического процесса. И в самом этом явлении нет ничего необычного. Другое дело, что в период становления и развития рыночных отношений — а наша страна переживает именно такой период — всякое право может быть поставлено под сомнение криминальным путем.

Самое надежное и нерушимое — это именно право собственности. Оно вечно, его легче защищать в суде. Потому-то предприниматели и предпочитают покупать, а не арендовать недвижимость. Тем более когда дело касается формирования производственной базы. Однако и такое право тоже может подвергнуться атаке.

Особенности нападений на чужие активы заключаются в наличии целой комбинации правовых и квазиправовых решений, направленных, к примеру, на получение приглянувшегося здания. Причем отдельно от права собственности самостоятельным фактором выступает производственная деятельность на предприятии: при помощи процессуальных уловок можно приостановить использование недвижимости, а следовательно, парализовать всю работу.

Запись в реестре

Прежде чем приступать к разработке комбинаций по оспариванию права собственности, агрессор проверяет, зарегистрировано ли оно в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Нередки случаи, когда права на недвижимость, которая принадлежит компании долгое время, могут быть не отражены в реестре. Например, предприниматель является собственником на основании какого-нибудь свидетельства, которое выдавалось еще до введения реестра, и считает, что регистрировать права в ЕГРП не обязательно, так как претензий прежде не возникало.

Но пока права не зарегистрированы за собственником, их может оформить на себя совершенно стороннее лицо. При ускоренной регистрации документы проверяются невнимательно, а создать фальшивку при наличии современной техники не составит для мошенника труда.

Таким образом, законный владелец может вдруг узнать, что его здание было давно зарегистрировано на какую-то неизвестную компанию и перепродано несколько раз. В такой ситуации собственник и мошенник… меняются местами, так как теперь первый вынужден будет «нападать», тогда как второй, агрессор, будет лишь защищаться и затягивать судебные процедуры. При должном опыте ведения дел, судебное разбирательство можно затянуть минимум на полтора года, так что собственнику лучше поторопиться и зарегистрировать все права на здание в надлежащем порядке.

Судебное разбирательство

Следующий квазиправовой способ оспаривания права собственности — идти с иском в суд о признании этого права за собой или об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения. Тип иска будет зависеть от той доказательственной базы, которую соберет мошенник.

Самое интересное, что для мошенника подготовить необходимую доказательственную базу опять-таки не составит большого труда. Способов множество: доказательством может оказаться старое свидетельство, документы по предоставлению здания или по его строительству, договор о продаже здания и акт его передачи, договор о залоге здания и соглашение о его реализации во внесудебном порядке. Конечно, все эти документы будут сфабрикованы, и при проведении экспертизы собственник сможет доказать свою правоту. Но, во-первых, экспертиза может длиться несколько месяцев; во-вторых, она может показать совсем не тот результат, который желает собственник (при наличии у мошенников административного ресурса); и в-третьих, она достаточно дорогостояща, чтобы проводить ее по каждому представленному документу.

Еще необходимо учесть, что мошенник попытается наложить на здание, как «пострадавшее» от действий собственника, обеспечительные меры и запретить пользоваться им. Что, в свою очередь, опять на месяцы парализует деятельность предприятия.

Последствия приватизации

Недвижимость может принадлежать акционерному обществу, созданному в результате приватизации. Приватизация большинства предприятий проводилась, больше полагаясь не на нормы закона, а на личные договоренности, что привело к наличию множества нарушений. Некоторые из таких предприятий до сих пор закрывают «правовые дыры» в своей истории.

Таким образом, если мошенник знает, где и что искать, найти нарушения не составит большого труда. Это могут быть нарушения, касающиеся порядка проведения торгов, распределения акций предприятия и другое.

Однако этот способ касается очень узкого круга предприятий, учитывая недавние изменения в Гражданском кодексе. Дело в том, что сама возможность оспаривать результаты приватизации ограничена теперь 3 годами, а не 10, как раньше.

Смена директора

Мошенник может изготовить необходимые документы и произвести смену генерального директора. Для этого ему понадобится лишь заполнить определенную форму на внесение изменений и заверить ее у нотариуса. Причем акционеры не узнают о таких изменениях до последнего момента. Далее мошенник получает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и вместе с решением о своем назначении продает здание подконтрольной ему компании для дальнейшей перепродажи. Сделка совершается в простой письменной форме, переход права собственности регистрируется, и оспорить эти действия будет очень непросто.

А если конечной компанией в цепочке перепродаж будет офшор, то судебный процесс затянется по сравнению с обычным производством примерно на год из-за сложной процедуры уведомления иностранного юридического лица.

Обременение имущества

Недвижимость — самое хорошее обеспечение для банков при выдаче кредитов. А денежные вливания для развития предприятия всегда необходимы. И типичной является ситуация, когда предприниматель получил кредит под залог здания.

Стороннее лицо просто покупает право требования у банка, который выдавал кредит. Далее необходимо формальное основание для досрочного погашения. При наличии грамотной юридической поддержки найти такое основание не составит труда.

Дальше существуют два варианта. Первый — обращение в суд с исковым заявлением по договору залога с обращением взыскания на здание. Получив исполнительный лист и предъявив его в службу судебных приставов, можно проводить торги по продаже здания. Это может быть сделано в интересах кредитора — тут многое зависит от организации, которая проводит торги.

Однако (если, напомним, кредитором является мошенник) есть и вероятность второго варианта: вместо обращения в суд он может сделать соглашение о внесудебном порядке реализации здания. Тогда здание на основании такого соглашения продается, минуя судебный процесс, на торгах, где мошенник сам выбирает специализированную организацию. Нетрудно догадаться, что здание будет продано за минимальную цену подконтрольной ему компании.

Долговые обязательства

Для реализации данной схемы необходимо, чтобы у предприятия были долги, которые можно было бы скупить. Однако этим ее содержание не ограничивается. Если у предприятия нет задолженности или купить право требования не удалось, задолженность можно установить самому в судебном порядке. Для установления таковой используются, в основном, региональные суды, поскольку «должник» при этом даже не догадывается о существовании судебного процесса. Сохранение процесса в тайне — неотъемлемое условие, поскольку документы, на основании которых устанавливается задолженность, никогда не пройдут серьезной проверки.

Обратившись с исполнительным листом в службу судебных приставов, мошенник может достичь своих целей. На здание накладывается арест, и оно реализуется на торгах, где почти всегда выигрывает нужная мошеннику компания.

Выводы

Самая лучшая защита от подобных нежелательных махинаций с недвижимостью — прозрачность компании. Если вся документация на здание в порядке, то реализация подобных схем усложняется в несколько раз и становится не столь рентабельна для мошенников.

Еще одним сильным механизмом защиты является обращение с жалобой в прокуратуру, отдел по борьбе с экономическими преступлениями. На судью можно подать жалобу в коллегию судей и в Высший арбитражный суд. На судебного пристава можно жаловаться как в суд, так и в вышестоящую инстанцию. Обычно эти меры помогают: суд не решается вынести заведомо несправедливое по отношению к собственнику решение, приставы не изымают в обход законного порядка здание собственника.

Конечно, у мошенников могут быть свои административные ресурсы, и все дела, в том числе и уголовные, закроют, но это опять же приводит к удорожанию схемы по оспариванию права собственности и становится просто невыгодным.

Отдельно следует упомянуть о таком способе защиты недвижимости, как обременения.

Обременение имущества является одной из мер по защите бизнеса от получения контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.

Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает двух целей.

1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что заставляет его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите.

2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым сводя к минимуму риск ее поглощения.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения — это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.

Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.

Существуют три основных способа установления обременения на имущество.

1. Волеизъявление собственника.

2. Судебное решение.

3. Решение уполномоченных органов.

Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.

Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защиты такой способ можно использовать как «добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию.

Довольно частое основание для установления обременения на имущество — это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости.

Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.

Общий итог заключается в том, что в случае когда компания следит за своими активами, использует превентивные меры защиты своего бизнеса, готово к нападению недоброжелателей на бизнес, то у компании есть все шансы либо вообще не подвергнуться атаке на активы, либо успешно отбить ее с большим ущербом для агрессора.