Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Борис Михайлович Бирюков, 2011

Представлена юридическая информация, регулирующая: – процедуры купли, продажи, обмена, дарения, наследования жилых помещений; – право получения, владения и распоряжения жилыми помещениями, порядок и правила проживания в жилых помещениях, порядок оплаты услуг ЖКХ, порядок управления многоквартирным жилым домом; – порядок эксплуатации жилых помещений: технические нормы и правила, санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях. Справочник предназначен для всех граждан Российской Федерации, которые проживают в собственных или съемных жилых помещениях; граждан, которые собираются улучшить или изменить свои жилищные условия: купить, продать или обменять дом, квартиру или комнату; работников единых информационно-расчетных центров, товариществ собственников жилья, жилищно-эксплуатационных контор, членов жилищных, жилищно-строительных и других специализированных кооперативов; работников управляющих компаний и организаций.

Глава 6 Статистика жилищно-коммунального хозяйства

Общие положения

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета (п. 5 постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301).

Статистика жилищно-коммунального хозяйства — отрасль статистики, которая изучает наличие, состав и состояние жилищного фонда, его благоустройство, жилищные условия населения, производственную деятельность предприятий и служб, обеспечивающих население водоснабжением, теплом, газом, гостиницами и другими видами благоустройства населенных пунктов.

Объектом статистического наблюдения в жилищном хозяйстве являются жилые помещения и проживающие в них лица, а также семьи, состоящие на учете для получения жилья и улучшения жилищных условий. Единицей статистического наблюдения в отрасли являются жилищно-эксплуатационные организации, домовладения и отдельные строения.

Формой статистического наблюдения являются годовая, квартальная статистическая отчетность, а также выборочные обследования.

Сводка данных по жилищной статистике производится в целом по России, ее регионам, по городской и сельской местности, по формам собственности.

Показатели, характеризующие жилищные условия населения, формируются на основе форм федерального статистического наблюдения:

♦ № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде»;

♦ № 4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений»;

♦ № 1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда»;

♦ № 1-приватизация (жилье) «Сведения о приватизации жилищного фонда»;

♦ Порядка заполнения и представления формы федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде», утвержденного постановлением Росстата от 26 июля 2006 г. № 39.

Показатели статистики жилищно-коммунального хозяйства доводятся до сведения граждан в виде печатных изданий — периодических статистических сборников, выпускаемых Государственным комитетом по статистике.

В настоящее время они доступны в Интернете на сайте Федеральной службы государственной статистики www.gks.ru.

Российские статистические сборники

Российский статистический ежегодник содержит в том числе показатели жилищных условий населения: состав и структуру жилищного фонда; показатели жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства жилищного фонда. На сайте www.gks.ru доступны электронные версии сборника начиная с 2001 г.

Статистический сборник «Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения» Росстат выпускает раз в 3 года, издается он с 2002 г. Предпоследний выпуск был в 2007 г., последний — в 2010 г. На сайте доступны все электронные версии сборника начиная с 2002 г.

Основные показатели жилищных условий населения Российской Федерации

На сайте публикуются данные текущего учета по всем основным показателям. Например, представлена информация, характеризующая состав и структуру жилищного фонда.

Основные показатели жилищных условий населения РФ (на конец 2009 г.):

♦ жилищный фонд Российской Федерации — 3176,6 млн м²;

• в том числе ветхий и аварийный жилищный фонд — 99,5 млн м²;

• удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда — 3,1 %;

♦ общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, всего — 22,4 м², из нее:

• в городской местности — 22,1;

• в сельской местности — 23,1;

♦ число квартир, всего — 59,5 млн, из них:

• однокомнатных — 13,9;

• двухкомнатных — 23,7;

• трехкомнатных — 17,3;

• четырехкомнатных и более — 4,6;

♦ средний размер одной квартиры — 52,4 м² общей площади жилых помещений;

• однокомнатной — 33,3;

• двухкомнатной — 46,9;

• трехкомнатной — 62,8;

• четырехкомнатной и более — 100;

♦ удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года) — 5 %;

♦ капитально отремонтировано жилых домов за год — 17342 тыс. м² общей площади;

♦ приватизировано жилых помещений (с начала приватизации), всего — 27 657 тыс., в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации — 73,2 %.

На сайте также представлена информация о вводе нового жилья по годам и вводе (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек населения (табл. 6.1, 6.2).

На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (www.housing.mos.ru) представлены статистические данные по жилым строениям Москвы на 1 января 2010 г.

Обеспеченность жилыми помещениями

Чуть более 3 млрд м² составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Панельные дома — около 60 % от всего городского фонда, кирпичные — примерно 35 %. Средняя обеспеченность жильем — 22,4 м² на человека.

Таблица 6.1. Построено жилья по годам в России (млн м²)

Таблица 6.2. Ввод (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1 000 человек населения по РФ

Обеспеченность жильем в России очень низкая. Она меньше в два раза, чем в Европе, и более чем в три раза по сравнению с США. На одного человека в США приходится 65 м², в Европе — свыше 40. При этом значительную долю в России составляет ветхое и аварийное жилье. По данным Госстроя, сегодня более 3 % населения страны проживают в ветхом или аварийном жилье, почти половина жилого фонда — это устаревшие, обветшавшие, давно не ремонтировавшиеся дома.

Потребность в новом жилье чрезвычайно высока: специалисты считают, что почти 80 % населения России нуждаются в улучшении жилищных условий.

Нужны не обещания, а реальные квадратные метры. Новое жилье в дефиците даже на региональном рынке, где есть и земля, и рабочие руки, и строительные материалы. Построенных квартир эконом-класса не хватает даже тем, кто готов платить наличными. Увы, это печальные последствия социалистической системы хозяйствования, перестройки, неэффективной системы управления, созданной «демократами». К этому, конечно, можно добавить мировой финансово-экономический кризис.

В последнее время наметилась тенденция увеличения объемов жилищного строительства: в 2006 г. в России было построено около 50 млн м² жилья, в 2010 г. планировалось построить около 80 млн м². Много это или мало? Например, в достаточно хорошо обеспеченной жильем Европе ежегодно строится жилья по 1 м² на человека, а в сверхобеспеченных США — по 2 м².

Однако даже этим, не слишком амбициозным планам не суждено было реализоваться. России с ее населением, чтобы хотя бы не увеличивать темп отставания от европейских стран, нужно ежегодно строить не менее 140 млн м² жилья.

Критерии доступности жилья

Проблему доступности жилья рассматривают обычно с точки зрения возможности приобретения его в собственность, и в этом направлении имеется немало методических проработок и информационных материалов.

В мировой практике используют, как правило, следующие критерии доступности жилья:

♦ срок (количество лет), в течение которого средней семье придется

копить на среднюю же квартиру;

♦ соотношение стоимости квартиры и средней зарплаты в соответствующей местности. Это так называемый индекс доступности жилья.

Он определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м²) к среднему годовому доходу семьи (три человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы;

♦ доля населения, которая может купить квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом.

По всем этим критериям Россия значительно (почти вдвое) отстает от так называемых развитых стран. Для Москвы эти показатели выглядят вообще удручающе. По данным Московской ассоциации риелторов, московской семье нужно около 12 лет не есть, не пить, не одеваться, не тратить ни рубля на другие потребности, чтобы накопить деньги на самую скромную однокомнатную квартиру. Индекс доступности жилья составляет в Москве около 12 лет, притом что в других, как мы обычно говорим, развитых странах этот показатель находится в пределах 5 лет.

В Подмосковье ситуация не намного лучше. Средняя цена квадратного метра превышает средний доход в шесть раз. Индекс доступности жилья — более 8,5 года. Рост доходов не успевает догнать цены, в связи с этим жилье становится предметом роскоши для 95 % населения.

Введение ипотеки не решило проблему: по подсчетам специалистов Московской ассоциации риелторов, средней семье придется выплачивать кредит за самое дешевое жилье 33 года, с учетом того что банки обычно рассчитывают платежи, исходя из 30–40 % дохода семьи.

Для москвичей в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП «индекс доступности жилья определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 м² к среднему годовому доходу семьи (три человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей.

Планировалось, что реализация мер, направленных на повышение доступности жилья для москвичей, приведет к установлению в конце 2010 г. среднего значения индекса доступности жилья 7 лет, а срок «состояния в очереди на социальное жилье» не будет превышать 10 лет.

Однако жизнь в очередной раз опровергла эти радужные расчеты: количество граждан, состоящих на жилищном учете на получение социального жилья, с 2000 г. практически не уменьшилось, а индекс доступности жилья увеличился с 7,1 в 2000 г. до почти 10 в 2007 г. и 12 в 2010 г.

Нестандартные условия проживания

В отдельную категорию можно отнести людей, проживающих в жилищах, не подходящих под официальное определение «жилое помещение» и не зарегистрированных в качестве таковых. Таким «жильем» могут быть:

♦ подвалы, сараи, чердаки, автотранспортные средства;

♦ «вагончики», бытовки, установленные на месте работы, или просто производственные помещения;

♦ списанные с баланса дома, предназначенные под снос, нелегально занятые дома и т. д.

Как правило, в таких «жилых помещениях» селятся приезжие гастарбайтеры, работающие на стройках, рынках дворниками, разнорабочими в разных российских городах, особенно крупных.

Легализуются они достаточно просто: регистрируются (с помощью соответствующего ООО) в «резиновом» доме, получают койко-место в ночлежке — и вперед, на работу.

В СМИ периодически появляются материалы, рассказывающие о таких ночлежках-муравейниках. Например, в газете «Комсомольская правда» от 28 августа 2008 г. вышла статья журналистки Евгении Супрычевой «Как я выселяла гастарбайтеров из подвала своего дома». В газете «Московский комсомолец» также был большой материал, посвященный данной теме, и т. д.

Где эти «места проживания», сколько этих мест, сколько там жильцов, статистика не знает: никто их не считал. Заинтересованные лица стараются не уделять этим данным излишнего внимания. Недаром МВД и органы Федеральной миграционной службы не могут назвать точную цифру работающих в России гастарбайтеров, причем речь идет о разбежке в несколько миллионов человек. Скорее всего, в наведении порядка никто не заинтересован, поскольку эксплуатация гастарбайтеров и сдача внаем «некондиционного» и неучтенного жилья превратилась в неплохой бизнес для различного рода чиновников и должностных лиц. Об этом пишут СМИ, об этом знают практически все.