Безопасность нестандартных сделок с недвижимостью

Антон Анатольевич Шадура

Издание посвящено нестандартным сделкам с недвижимостью, точнее рискам по безопасности проведения таких сделок, как альтернативные сделки, обмен (мена), найм, деприватизация. Представлена подробная процедура проведения оценки рисков по безопасности сделок по недвижимости. Издание будет полезно как специалистам по недвижимости, так и покупателям и продавцам недвижимости.

Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура

ISBN 978-5-0059-2071-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Юридические риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры представляет собой продажу собственником своей квартиры и покупку новой в один день, два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.

Виды альтернативных сделок

— Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.

— Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.

— Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

В проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

— продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;

— покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;

продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Преимущества

— Для покупателя: мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.

— Восстребованность таких сделок из-за нестабильности на рынке и резких цен.

— Для продавца — покупателя: He нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

— Для продавца: Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.

Особенности сделок

— одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;

— один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;

— одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

Риски

— Отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

— Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

— Частичная регистрация сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена.

— Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения договоров. Альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев.

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет и разрешение органов опеки.

Налоги

При продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом