Арендатор

Аренда́тор (наниматель) (устаревшее: лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор (имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество.

Юридически термин «наниматель» равнозначен термину «арендатор», однако на практике в подавляющем большинстве случаев предпочтение отдаётся последнему.

Для отдельных видов договоров аренды правоприменительной практикой выработаны специальные термины для обозначения лица, получающего имущество во временное пользование. Так например, арендатор по договору финансовой аренды в правоприменительных документах и профессиональном языке называется «лизингополучатель».

В устойчивую практику вошло использование по отношению к лицу, получившему имущество во временное владение и пользование не от собственника от арендующего его лица (субаренда), закреплённого законодательством термина «субарендатор» («поднаниматель»). При передаче имущества субарендатором в последующую аренду в редких случаях используется термин «субсубарендатор».

Не является арендатором сторона по договору найма жилого помещения, получившая за плату во владение и пользование жилое помещение для проживания в нём, несмотря на то, что в силу главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации такое лицо называется «нанимателем».

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

Земельный кодекс Российской Федерации не содержит специального определения договора аренды земельного участка, поэтому используется общее определение, содержащееся в ст. 606 ГК РФ. Согласно указанной статье по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание на наименование сторон: в договоре аренды земельного участка, согласно требованиям земельного законодательства, они именуются «арендодатель» и «арендатор», термины «наймодатель» и «наниматель» в земельных отношениях не применяются.

В. В. Солдатенков, Аренда земельных участков. Законодательство и практика, 2009

Понятие договора аренды. Среди субъектов гражданского права встречаются такие, которые по тем или иным причинам не способны реализовать свое правомочие пользования в отношении принадлежащего им имущества. Не имея потребности в отчуждении такого имущества, собственники, тем не менее, заинтересованы в получении определенной выгоды от его использования в иных формах, нежели непосредственное пользование имуществом. Это может быть и получение постоянного денежного дохода, и поглощение услуг, и заказ на выполнение работ. Наличие таких собственников, с одной стороны, и наличие лиц, имеющих потребность во временном возмездном пользовании чужим имуществом, вызвало к жизни конструкцию договора аренды (имущественного найма). По данному самостоятельному виду гражданско-правового договора арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Н. Г. Соломина, Гражданское право. Отдельные виды договоров, 2018

В соответствии с нормами гражданского законодательства аренда имущества невозможна без заключения договора. Его определение приведено в статье 606 ГК РФ и подразумевает предоставление арендодателем арендатору имущества во временное владение или пользование. По общим правилам договор аренды заключается между арендатором и арендодателем (собственником сдаваемого имущества), то есть договор является двусторонним. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Виталий Викторович Семенихин, Аренда

Отношения по передаче имущества во временное пользование включают в себя группу договоров аренды. Договор аренды не влечет смены собственника в отличие от договоров по передаче имущества в собственность, и поэтому товаром в таких правоотношениях является не вещь, а право пользования ей. Имущество по договору аренды может передаваться как только в пользование, так и одновременно в пользование и во владение. Арендатор в первом случае не приобретает статуса владельца соответственного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Таким образом, на последний вид арендных правоотношений вполне допустимо распространение отношений владельческой зашиты согласно положениям ст. 305 ГК РФ и исходя из юридической природы обязательственных арендных отношений.

Л. Ф. Терентьева, Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет, 2006

Вместе с тем именно во владении недвижимостью на основании договора аренды состоит особенность положения арендаторов, которая выражается, в частности, в том, что при защите интересов арендаторов необходимо учитывать условия договора аренды, по которому арендатор владеет имуществом. Рассмотрим три важных примера, иллюстрирующих особенности правового положения арендаторов (субарендаторов) и вопросы расторжения с ними договоров аренды.

Б. В. Ильин, Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции, 2008

Законом предусмотрена возможность арендатора (за исключением арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон) передать как арендованный земельный участок в субаренду, так и свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т. е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Если же никакой записи на этот счет в договоре нет, арендатор может осуществлять передачу своих прав или сдачу участка в субаренду и без согласия собственника земельного участка. Он обязан лишь уведомить об этом арендодателя. Такое правило установлено ст. 22 ЗК РФ (следует иметь в виду, что эта особенность договора аренды земельного участка установлена именно Земельным кодексом; по Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду и передачу права аренды обязательно).

Д. С. Бондаренко, Земельный участок: вопросы и ответы, 2008

По этой же причине переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Однако это правило не распространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендодателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК РФ предъявить иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе. Такой подход основан на том, что в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды (п. 24 Обзора практики по аренде).

Н. Г. Пономарева, Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью, 2006

АРЕНДАТОР – лицо, которое временно (на установленный срок) и в рамках, оговоренных в договоре, получает право на использование собственности арендодателя, за что и вносит арендную плату. Арендатор по соглашению с арендодателем может выкупить имущество, взятое в аренду. Условия и порядок выкупа определяются договором аренды. Арендаторами могут быть юридические лица и граждане, совместные предприятия, международные объединения н организации, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.

Ю. А. Зубарев, Энциклопедический словарь терминов по менеджменту, маркетингу, экономике, предпринимательству. Том I, 2012

Что такое дачный лизинг? Гражданское право дает следующее определение лизинга – по договору лизинга арендодатель (владелец имущества) обязуется предоставить арендатору имущество, находящееся в его ведении, за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Существует несколько вариантов платы за аренду.

И. И. Дубровин, Бизнес на даче, 2013

Земельного кодекса, и не допускает впредь предоставления земельных участков в пожизненное владение; распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода права по наследству. Соответственно, с учетом этих правил должны применяться теперь ст. 265, 266 и 267 ГК РФ (последняя допускала возможность передачи участка, находящегося в пожизненном владении, в аренду и безвозмездное срочное пользование). Ст. 20 ЗК установила новый порядок предоставления земель в постоянное (бессрочное) пользование, существенно ограничив круг потенциальных субъектов такого права и исключив из этого круга граждан (предоставление земельных участков в бессрочное пользование гражданам допускалось ст. 268 ГК РФ). Предусмотрено право безвозмездного приобретения в собственность земельных участков, ранее предоставленных гражданам в пожизненное наследуемое владение или в постоянное пользование. Таким образом, к числу вещных прав на землю, предусмотренных Земельным кодексом, кроме права собственности, которому придано безусловно приоритетное положение, относятся право пожизенного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования. Как было сказано выше, тяготеет к группе ограниченных вещных право арендатора государственного земельного участка, подлежащего продаже в частную собственность. В то же время аренда земель как таковая, а равно безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК) по своей природе ограниченными вещными правами не являются.[101]

А. В. Коновалов, Владение и владельческая защита в гражданском праве, 2004

Отсутствие в BGB норм, позволяющих назвать собственность арендатора недвижимым имуществом[74], относит последнюю к имуществам движимым, для которой трудно подыскать достаточных оснований или внутренних признаков[75]. Режим движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получить кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение. Изначальное требование обороноспособности вещного права застройки обусловило закрепление правомочий по распоряжению правом за его обладателем непосредственно в законе, без ограничения со стороны собственника земельного участка. Отчуждение права аренды сопряжено с соблюдением требований закона относительно смены лиц в обязательстве, и по общему правилу уступка права аренды земельного участка невозможна без согласия арендодателя (собственника земельного участка).

О. А. Полежаев, Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт, 2016

Таким образом, к сделкам по приобретению имущества относятся сделки, правовым результатом которых является возникновение права собственности или иного вещного права, а также сделки, которые предоставляют акционерному обществу возможность получения имущества на ином праве. Так, передача по договору аренды дорогостоящего имущества (например, недвижимости) может рассматриваться как крупная сделка. В этом случае, во-первых, учитывается размер арендных платежей за переданное имущество, во-вторых, стоимость передаваемого имущества, так как существует возможность предъявления со стороны контрагента требований при нарушении арендатором своих обязанностей.

К. М. Алиева, Сделки акционерного общества, 2008

Следует обратить внимание на особенность договора лизинга по сравнению с договором аренды. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, мы видим двух субъектов отношений аренды. В лизинговых отношениях возникает третий субъект – продавец (см. комментарий к ст. 3 Закона). Возникновение нового субъекта связано с тем, что лизингодатель предоставляет лизингополучателю новое имущество, которого у него еще нет в собственности на момент заключения договора лизинга, но которое он обязуется специально приобрести и передать лизингополучателю.

Ю. В. Сапожникова, Комментарий к Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный), 2010

Единственным исключением из этого правила является случай, когда переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Л. Ю. Грудцына, Земля. Справочник собственника и арендатора, 2007

5. «Квалифицирующим признаком лизинга, потребовавшим выделения его как самостоятельного вида аренды, является своеобразное участие арендатора в приобретении арендодателем в собственность предмета аренды»[224]. Но при этом специфика лизинга не меняет его «арендной» направленности[225]. «В финансовой аренде базовыми отношениями являются отношения по передаче во временное владение и пользование, по которым и следует ориентироваться на правовое регулирование данного договора»[226].

И. В. Сахарова, Правоотношения, возникающие из договоров лизинга и купли-продажи объекта лизинга, 2013

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сделал вывод, которым может воспользоваться арендатор автомобиля: если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Иначе арендатор вправе не платить арендную плату до тех пор, пока соответствующие документы не будут представлены арендодателем.

О. И. Соснаускене, Учет автотранспорта и затрат на его содержание на предприятии, -1

Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование /2.54/.

В. В. Меркулов, Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, 2003

Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности или состояния (передачи по договору или уничтожения имущества). Правомочие распоряжения отличает собственника от иных владельцев имущества, поскольку правомочия владения и пользования имуществом могут принадлежать не только его собственнику. Однако некоторые возможности распоряжения имуществом могут быть предоставлены по договору и несобственнику. Правом распоряжения наделены субъекты права хозяйственного ведения, ограниченные права по распоряжению предоставляются арендатору (сдавать имущество в субаренду, вносить в него изменения – ремонтировать, перестраивать, иным образом улучшать).

И. Ш. Резепов, Предпринимательское право. Шпаргалка, 2009

Е.А. Суханов рассматривает лизинг как самостоятельную разновидность обязательств по передаче имущества в пользование, которая, однако, «в отличие от обычной аренды, предполагает участие в данных отношениях не только арендодателя и арендатора, но и третьей стороны – изготовителя (поставщика) оборудования, с которым и арендодатель, и арендатор могут вступать в непосредственные отношения». Признавая, что в лизинге участники последовательно связаны между собой двумя и более отдельными договорами, Е.А. Суханов считает, что арендатор получает право требования от поставщика исполнения его обязанностей перед арендодателем, «как если бы он являлся стороной этого соглашения и как если бы оборудование поставлялось непосредственно пользователю» (п. 1 ст. 11 Конвенции). Таким образом, «в финансовом лизинге друг с другом одновременно связаны фактически все три стороны (участники), и любое из возникающих здесь договорных обязательств можно представить как обязательство с участием третьего лица»[57].

И. Е. Кабанова, Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография, 2013

4.7 комментируемой статьи содержит оговорку о том, что привлечение частным партнером третьих лиц в целях исполнения его обязательств по соглашению допускается только с согласия в письменной форме публичного партнера. Такое согласие оформляется отдельным документом, являющимся неотъемлемой частью соглашения. Получение согласия на заключении субдоговора является обычной практикой по российскому законодательству. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, но ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п.2 ст.615 ГК РФ). Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), при этом сам подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п.1 ст.706 ГК РФ).

А. В. Белицкая, Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 2016

Довод подателя жалобы о том, что обязанность вносить арендную плату возникла у арендатора только с момента государственной регистрации договора, не может быть принят кассационной инстанцией во внимание, так как достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, что не противоречит ст. 425 ГК РФ.[40]

Коллектив авторов, Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный), 2006

В правоотношениях по лизингу и факторингу участвует также определенная категория субъектов, которая напрямую к правоотношениям по кредиту отношения не имеет, но они участвуют в данных правоотношениях. § 6 главы 34 ГК РФ регулирует правоотношения по финансовой аренде (лизингу). Согласно ст. 665 ГК РФ, по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

А. А. Батяев, Кредиты для малого бизнеса, -1

Другим примером выступают неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, стоимость которых возмещению не подлежит. В данном случае факт сбережения связан не с действиями арендатора по исполнению обязательства пользования арендованным имуществом, а с окончанием срока договора аренды, когда устанавливается факт наличия неотделимых улучшений, расходы на которые не возмещаются арендодателем в силу недобросовестности арендатора.

Н. Г. Соломина, Обязательство из неосновательного обогащения: понятие, виды, механизм возмещения, 2009

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

А. Е. Русецкий, Ипотека. Сборник юридических статей, 2008

Арендатор при продаже данного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

И. С. Петров, Земельное право, 2011

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Все условия по арендной плате конкретизируются в соответствующих договорах.

Коллектив авторов, Правовое регулирование природоресурсных платежей: учебное пособие, 2007

К числу юридически значимых событий, прекращающих земельно-правовые отношения, относятся: смерть собственника земельного участка, землепользователя, арендатора; истечение срока, на который земельный участок был предоставлен в аренду и др.

С. Е. Великанова, Земельное право. Ответы на экзаменационные билеты, 2009

Согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Пунктом 3 ст. 5 ЗК РФ определены понятия данных лиц, являющихся по смыслу этой статьи участниками земельных отношений. Поскольку на момент принятия управлением оспариваемого решения общество не относилось к участникам земельных отношений, перечисленных в названных нормах ЗК РФ, необходимости получения его согласия на разделение участка не требовалось.

Е. А. Галиновская, Применение земельного законодательства. Проблемы и решения. Научно-практическое пособие, 2012

Согласно п. 2 ст. 15 Закона № 40-ФЗ по договору обязательного страхования является застрахованной гражданская ответственность самого страхователя, иного указанного в нем владельца, а также других владельцев, использующих данное транспортное средство на законных основаниях. Из этого положения следует, что на одно транспортное средство вполне достаточно иметь один полис. Некоторые специалисты в области страхования даже говорят о принципе: «Одно транспортное средство – один страховой полис». Таким образом, все лица, чье право владения транспортным средством производно от права страхователя, самостоятельных договоров обязательного страхования гражданской ответственности могут не заключать. Этот вывод подкрепляется также п. 4 ст. 4 указанного Закона, где говорится, что обязанность по такому страхованию не распространяется на владельца транспортного средства, риск ответственности которого застрахован в соответствии с этим Законом иным лицом (страхователем). Таким образом, если юридическое лицо, владеющее транспортом на основании права хозяйственного ведения, застрахует свою гражданскую ответственность, а затем какие-то транспортные единицы передаст в аренду, то арендаторам можно свою ответственность не страховать, достаточно просто иметь на руках полисы обязательного страхования первоначального владельца. То же самое относится к ситуации, когда гражданин – собственник автомобиля заключил договор обязательного страхования, указав в нем в качестве владельца еще и своего супруга, а затем передал транспортное средство другому лицу на основании генеральной доверенности. Новому владельцу также можно договор не заключать, главное, чтобы собственник передал ему подлинный полис.

С. В. Дедиков, Обязательное страхование автогражданской ответственности, 2003

Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые неотделимы без вреда для имущества, после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Коллектив авторов, Гражданское право. Части вторая и третья. Краткий курс, 2016

В связи с этим отметим, что предмет страхования нельзя отождествлять с объектом страхования уже постольку, поскольку один и тот же предмет может формировать различные имущественные интересы. Так, при сдаче дома в аренду собственник, страхуя этот дом, будет защищать свой имущественный интерес в виде наличия в его собственности определенной материальной ценности, выраженной этим домом. Арендатор же будет страховать дом (к чему его может обязать договор аренды), поскольку он определяет условия его проживания, что явится конкретным проявлением условий его существования.

А. И. Худяков, Страховое право, 2004

Право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества, принадлежит лицу, использующему это имущество на законном основании. Таким лицом является, например, арендатор.

Коллектив авторов, Правоведение. Учебник для вузов морского и речного транспорта, 2008

Договор финансовой аренды (договор лизинга) является отдельным видом договора аренды, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором недвижимое имущество.

А. А. Кирилловых, Правовые основы лизинга: учебное пособие, 2009