Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Александр Земцов

В книге проводится анализ сложившейся к 2021 году ситуации с государственной регистрацией договоров аренды частей зданий, анализ изменений в закон о регистрации недвижимости, вступивших в силу 30 апреля 2021 г., проводится их сравнительный анализ, анализ судебной практики (как до, так и после вступления в силу новых положений закона), приводятся различные практические примеры, проводится анализ влияния указанных изменений на последующую практику государственной регистрации.

© Александр Земцов, 2022

ISBN 978-5-0056-9318-1

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Вступительная часть

С вступлением в силу 30 апреля 2021 года изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — «Закон о регистрации» или «Закон»), внесенных Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», многие вероятно возлагали большие надежды с точки зрения окончательного разрешения большинства вопросов в части порядка государственной регистрации договоров аренды зданий, помещений, сооружений. С указанного момента прошел более чем один год и возникает небезынтересный вопрос о том, каким образом отразились данные изменения в Закон о регистрации на практике. Как видится, прошедшего периода времени вполне достаточно, чтобы проанализировать ситуацию и сделать определенные выводы. Несмотря на то, что говорить о том, что судебная практика по применению новых положений Закона о регистрации полностью сформировалась возможно и нельзя, тем не менее, на мой взгляд, по определенным ситуациям примеров в практике сформировалось уже достаточно. Более интересный в этом плане вопрос состоит в том, каким образом отреагировал на указанные изменения Закона о регистрации регистрирующий орган (здесь и далее, в том числе в отношении территориальных подразделений, будет применяться термин «Росреестр»). Нужно заметить, что, как оказалось, на практике многие арендные специалисты либо не сразу узнали о самом факте вступлении в силу указанных положений Закона о регистрации (о чем я смог убедится на практике), либо не понимали, как такие изменения работают на практике и как их правильно применять, а потому предпочитали не рисковать и действовать «по старинке». Кто-то, возможно, попросту не стал придавать данным изменениям в Закон какого-либо существенного значения. Все это конечно не касается тех, кто с самого начала, т.е. в период действия прежней редакции Закона о регистрации, не боялся или не ленился оспаривать решения регистрирующего органа и добиваться справедливости в суде. В этой связи, полагаю будет интересным проанализировать ситуацию, сложившуюся до внесения соответствующих изменений в Закон о регистрации, после вступления в силу таковых и, самое главное, разобраться в вопросах практического применения тех или иных положений Закона, разобрав их на конкретных примерах.

Учитывая, что тема с договорами аренды настолько уже «заезженная» и «замыленная», а о договорах аренды чего только уже не написано, можно было бы задаться вопросом: о чем еще говорить и кому это может быть вообще интересно? В тоже время, на мой взгляд, в части государственной регистрации договоров аренды вопрос не затрагивается достаточно глубоко, не говоря уже о попытках критики как государственных органов, так и положений Закона.

Действительно, арендный рынок существует уже очень давно, система государственной регистрации существует и работает уже более 20 лет, практически все договоры аренды давно уже представляют собой стандартные типовые (шаблонизированные) формы, отработанные практикой многолетних сделок. Таким образом, можно прийти к логичному выводу, что никаких вопросов, которые требуют глобального или какого-то иного серьезного изучения оставаться не должно. В конце концов это всего лишь договор аренды, а не какой-нибудь сложный контракт, да еще и в рамках 44-ФЗ, например. Что там может быть сложного и до сих пор непонятного?

С одной стороны, действительно, ничего особо сложного при подготовке договора нет. С другой стороны, можно заметить, что к началу 2020 года фактически сложилась ситуация, при которой мало кто мог точно оценить сколько времени займет государственная регистрация договора аренды, когда стороны получат его на руки после регистрации, не будет ли приостановки или отказа. Наоборот, сложилась ситуация, когда практически в 90% случаев можно было ожидать приостановления государственной регистрации по тем или иным причинам, иногда даже вообще не связанным с предметом договора аренды. Во всех случаях речь идет о сдаче в аренду частей зданий (помещений) или случаях, когда в здании или помещении произошли какие-то изменения.

Иначе говоря, ситуация с государственной регистрацией договоров аренды сложилась таким образом, что никто не мог быть уверенным, что договор аренды, который отработан временем и практикой, создан по многократно выверенному шаблону, будет зарегистрирован без претензий, а арендная сделка перешла из разряда простейшей в разряд, когда одним из этапов реализации сделки стала необходимость прогнозировать и рассчитывать вероятность «благосклонного» отношения регистрирующего органа к вашему объекту и представленным документам. И виной тому, на мой взгляд, является введенная с 01 марта 2008 года система государственного кадастрового учета недвижимого имущества, которая на протяжении своего многолетнего поэтапного развития привела практически к полной дестабилизации арендного рынка с точки зрения его юридического оформления. Другими словами, некогда существовавшая, всем понятная и абсолютно четкая структура заключения арендных сделок и их государственной регистрации превратилось в «нечто», определение которому дать затруднительно, поскольку решение вопроса о том, согласован ли между сторонами предмет договора или инет (как того требует ст. 607 ГК РФ), фактически был отдан на усмотрение третьих лиц в лице представителей регистрирующего органа, а стороны договора аренды не только стали зависеть от субъективного мнения указанных выше представителей регистрирующего органа, но и от качества работы других третьих лиц — кадастровых инженеров.

В этой связи на протяжении уже многих лет (полагаю можно говорить, как минимум, о последних лет 7-ми) идет борьба между юристами, судами и органом, осуществляющим государственную регистрацию и кадастровый учет недвижимости — Росреестром, который, не смотря на большой перевес не в пользу последнего, попросту говоря, ради принципа, изо всех сил держится на своей, ничем не обоснованной и не поддерживаемой судами всех уровней позиции. При такой ситуации удивляет один лежащий на поверхности момент: почему-то ни один из государственных органов не обращает внимания на то, что на протяжении уже многих лет Росреестр своими действиями впустую растрачивает бюджетные средства, связанные с необходимостью компенсации истцам как минимум судебных расходов, не говоря уже о потенциальной возможности взыскания иных убытков. Для наглядности можно обратиться к практике деятельности налоговых органов и, в частности, Минфина РФ: когда судебная практика (например, по государственной регистрации юридических лиц) складывается не в пользу налогового органа, то либо Минфин РФ, либо ФНС, обращают на это внимание и выпускают обзор соответствующей практики с тем, чтобы не тратить впустую ни время, ни деньги на судебные процессы, когда заранее известно, что они будут не в их пользу. Почему же так не происходит с Росреестром — необъяснимо. Но только если не начать рассматривать этот вопрос с другой стороны, например, с той точки зрения, что фактически деятельность Росреестра давно уже представляет собой просто бизнес, и, причем, очень успешный и прибыльный. А потому, возможно, размер соответствующих бюджетных потерь в конечном итоге с лихвой окупается посредством иных доходов. Возможно ли такое предположение?

В итоге, по всей видимости, огромное количество жалоб в адрес Росреестра на сложившуюся ситуацию наконец смогло достучатся до законодателя, который попытался ее исправить посредством принятия Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — «Закон №120-ФЗ»), который внес масштабные (на мой взгляд) поправки в Закон о регистрации, в том числе в части государственной регистрации договоров аренды. И это действительно крайне важные и существенные изменения, которые могут повернуть ситуацию. Но, прежде чем приступить к изложению сути упомянутых изменений в Закон о регистрации и оценке того, насколько теперь все встало на свои места, все ли стало ясно или же какие-то моменты по-прежнему остались неурегулированными, будет интересным и целесообразным кратко вспомнить, как была построена система государственной регистрации договоров аренды до введения государственного кадастрового учета, как она осуществлялась после введения указанной системы и ответить на вопрос, а был ли вообще смысл в введении государственного кадастрового учета помещений и их частей в целях государственной регистрации обременений и в чем такой смысл состоял.