Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Александр Земцов

В книге проводится анализ сложившейся к 2021 году ситуации с государственной регистрацией договоров аренды частей зданий, анализ изменений в закон о регистрации недвижимости, вступивших в силу 30 апреля 2021 г., проводится их сравнительный анализ, анализ судебной практики (как до, так и после вступления в силу новых положений закона), приводятся различные практические примеры, проводится анализ влияния указанных изменений на последующую практику государственной регистрации.

3.3. Пункты 11) и 34) части 1 ст. 26 «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав»

Следующие изменения, внесенные Законом №120-ФЗ, которые представляют интерес, это изменения, внесенные в пункты 11) и 34) части 1 ст. 26, поскольку они также имеют отношение как к вопросам заключения договоров аренды, так и их регистрации. Для удобства указанные изменения приводятся в таблице в обеих редакциях.

Как видно, пункт 11) ч. 1 ст. 26 Закона был дополнен следующим положением «… (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее). Какое практическое значение имеют указанные дополнения для заключения договоров аренды?

Представим себе ситуацию, что на одно и тоже помещение или иной объект недвижимости имеется несколько потенциальных арендаторов, желающих арендовать объект и, при этом, указанные потенциальные арендаторы готовы пользоваться таким объектом по графику. Например:

— арендатор А заключает договор аренды, согласно которому он будет пользоваться помещением только в январе, марте и мае, а арендатор Б — в феврале, апреле и июне; или

— арендатор А будет пользоваться помещением только по рабочим дням, а арендатор Б только по выходным и праздничным; или

— арендатор А будет пользоваться помещением с 9.00 до 14.00 ежедневно, а арендатор Б — с 14.00 по 20.00 ежедневно.

Возможны и другие варианты, общим для которых будет то, что арендаторы будут пользоваться одним и тем же помещением, но время пользования помещением у всех арендаторов в совокупности пересекаться не будет.

Ни ГК РФ, ни какой-либо иной закон, не предусматривают запрета на заключение таких договоров аренды на одно и тоже помещение. Однако, если такие договоры являются долгосрочными, то всегда возникает вопрос о том, каким образом они могут быть зарегистрированы, ведь одним из оснований для приостановления государственной регистрации (в предшествующей редакции закона) являлось предоставление разными лицами документов на один и тот же объект. В настоящий момент, после вступления в силу указанных выше изменений, на мой взгляд, данная проблема должна быть устранена, поскольку Закон прямо допускает возможность государственной регистрации договоров аренды на один и тот же объект при условии, что указанные договоры аренды (права аренды) могут существовать одновременно и/или независимо друг от друга. В тоже время, указанное положение Закона не регулирует аналогичную ситуацию, когда первый договор аренды, согласно которому арендатор пользуется объектом по тому или иному графику, уже зарегистрирован, а на регистрацию подается другой договор аренды в отношении того же объекта, но с другим графиком пользования. Как мы видим в пункте 11) ч. 1 ст. 26 Закона речь идет о ситуации, когда решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации еще не принято. Соответственно возникает вопрос применения данных положений Закона по аналогии к указанной выше ситуации, когда один договор аренды уже был зарегистрирован. К примеру, регистрирующий орган может воспользоваться таким основанием для приостановления государственной регистрации, которое указано в пункте 3) ч. 1 ст. 26 Закона: «имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Как думается, государственная регистрация должна осуществляться и в таком случае, поскольку фактически нет никакой разницы, зарегистрирован уже первый договор аренды или оба договора аренды подаются одновременно или с небольшим разрывом во времени, поскольку содержание и суть обоих договоров одинаково и в том и в другом случае. Однако, для точного понимания ситуации необходим не только анализ судебной практики по схожим ситуациям (если таковая имеется), но и практический опыт взаимодействия с регистрирующим органом по данному вопросу.

Следующие важные с точки зрения заключения договоров аренды изменения касаются изменений, внесенных в п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации. В частности, одним из оснований для приостановления государственной регистрации договоров аренды являлось то, что передаваемое в аренду помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест). Учитывая то, что ни Законом о регистрации, ни каким-либо иным законом или нормативным актом, понятие изолированности или обособленности в целях применения данного Закона, не уставлено (о чем нередко упоминается в судебной практике), Росреестр довольно широко и свободно применял данное основание для приостановления в государственной регистрации, трактуя эти понятия как ему (Росреестру) вздумается. К примеру, Росреестр мог прийти к такому выводу в следующих случаях:

— у помещения отсутствует отдельный вход с улицы (доступ осуществляется посредством иных помещений, не преданных в аренду);

— доступ на этаж, на котором находится помещение, осуществляется по лестнице, которая принадлежит иному лицу (не арендодателю (в случае множества собственников в здании);

— доступ в помещение осуществляется через иное помещение, которое не принадлежит арендодателю;

— помещение является проходным (через него осуществляется доступ к иным помещениям);

— и многие другие.

Указанные выше обстоятельства породили огромное число споров с Росреестром.

В настоящий момент внесены изменения, согласно которым критерий изолированности применим только к жилым помещениям (наряду с обособленностью), а к нежилым помещениям применим только критерий обособленности. Учитывая отсутствие в Законе определения обособленности, вопрос о том, что это такое и каким образом подлежит применению, остается актуальным. Так, по всей видимости, изолированным должно считаться такое помещение, которое имеет свой отдельный вход (либо с улицы, либо из других помещений, которые являются местами общего пользования), доступ в такое помещение в отсутствии собственника этого помещения другими лицами невозможен (т.е. оно может быть закрыто на замок, например), а также через такое помещение не осуществляется доступ в другие помещения, принадлежащие иным лицам. Таким образом, внесенные в Закон изменения, касающиеся распространения принципа изолированности только на жилые помещения, абсолютно логичны и оправданы, поскольку какого-либо разумного обоснования тому, почему у нежилого помещения обязательно должен быть доступ только через места общего пользования или улицу, например, или почему такое помещение не может быть проходным, нет. Нежилые помещения, в отличие от жилых, не предназначены для постоянного проживания в них, соответственно применимый к нежилым помещениям режим не должен быть также строг и блокировать их основное назначение — использование для коммерческой деятельности, формы которой могут быть весьма многообразны (одному лицу обязательно нужно помещение с отдельным входом, другому, например, достаточно трех квадратных метров, чтобы поставить стол, стул и витрину с товаром).

Что касается обособленности, то, на мой взгляд, речь должна идти исключительно о наличии у помещения конструктивных элементов (стен), которые обозначают границы такого помещения.

В свое время и Минэкономразвития, и Росреестр, неоднократно пытались дать определение этим терминам (см. например, письма Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23—6667 и N Д23и-6062, а также о Росреестра от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13). Так, в Письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23—6667 дано следующее определение:

«В законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью — возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.».

Необходимо учитывать, что любые подобные письма, что Минэкономразвития, что Росреестра, могут носить лишь рекомендательный характер и выражают частное мнение соответствующего госоргана. Однако, что касается территориальных подразделений Росреестра и, в частности, регистраторов, то последние непременно применяют в своей деятельности указные выше разъяснения.

Как бы то ни было, более важным с практической точки зрения является следующий вопрос: подлежит ли в принципе применению п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации к государственной регистрации договоров аренды в качестве одного из возможных оснований для приостановления государственной регистрации c учетом иных (озвученных выше) положений Закона и, в особенности, с учетом текущей редакции ст. 44 Закона о регистрации? Основываясь на комплексном анализе как положений Закона о регистрации, так и сложившейся судебной практики, можно с уверенностью прийти к выводу, что п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона не подлежит применению при государственной регистрации договоров аренды (примеры из судебной практики будут приведены ниже).

Действительно, вопрос изолированности и обособленности имеет важное значение для государственной регистрации вещных прав, поскольку если какой-либо объект прав одного лица не будет иметь четких границ по отношению к объекту прав другого лица, то и зарегистрировать право собственности такого лица не представляется возможным без установления четких границ между такими объектами. Другим словами такой объект до установления четких границ является не оборотоспособным. В таком случае, либо производится установление четких границ между объектами, либо установление права общей долевой собственности на весь неразграниченный объект целиком. Таким образом, если, к примеру, речь идет о квартире, то она должна быть не только обособлена от других квартир (т.е. иметь четкие внешние границы по отношению к другим квартирам), но и быть изолированной от других квартир (т.е. иметь свой отдельный вход со стороны общего имущества многоквартирного дома; другими словами, доступ в одну квартиру не может производится посредством необходимости прохода через другую квартиру). В отличие от квартир, нежилые помещения могут быть не изолированными, т.е. доступ в них может осуществляться через другие нежилые помещения, которые могут находится в собственности иных лиц с установлением, к примеру, сервитута (при необходимости). Но для регистрации права собственности на такие помещения они должны быть обособлены, т.е. иметь внешние стены по границам. В ином случае четкое описание помещения в целях его индивидуализации попросту невозможно.

К слову говоря, что касается обособленности в части нежилых помещений ситуация на самом деле не так проста. Дело в том, что ранее (до вступления в силу нового Закона о регистрации) по всей видимости регистрация вещных прав на помещения, которые не имеют границ со смежными им помещениями, обозначенными конструктивными элементами, была возможна. Особенно это касается периода 90-х и начала 2000-х. Мне известно несколько таких примеров, когда в отношении нежилых помещений, расположенных в бизнес-центрах г. Москвы, зарегистрированы права собственности в ситуации, когда одна из границ таких помещений обозначена пунктирной линией на плане, содержащимся в ЕГРН. Речь идет как об офисной части зданий, так и о подземной парковке. Более того, аналогичная ситуация имеется и в отношении двух смежных зданий, имеющих разные адрес и кадастровые номера, но одновременно имеющие общие соединяющие друг друга пространства (коридоры, залы, входные группы, например), граница между которыми обозначена в ЕГРН пунктирной линией.

Возвращаясь к договорам аренды, насколько вышеуказанные требования по обособленности нежилых помещений (за исключением машиномест) должны применяться к аренде? Как можно заметить из судебной практики, Росреестр всегда приостанавливал, а затем отказывал в государственной регистрации, если критерий обособленности не соблюдался. При этом Росреестр зачастую утверждал, что передаваемая в аренду часть здания, сооружения или помещения в обязательном порядке должна быть физически отграничена строительными конструкциями (стенами) от других помещений. Другими словами, недопустима передача в аренду части помещения посредством обозначения ее на плане виртуальной пунктирной линией или закраской соответствующей части каким-либо цветом. В свою очередь, судебная практика на протяжении многих лет идет по пути, что предмет договора является согласованным сторонами, если у сторон не возникает никаких сомнений в отношении того, что передано в аренду. И если это так, то договор аренды является заключенным и подлежит регистрации. При этом само описание предмета аренды не обязательно должно быть графическим, оно может быть любым, в том числе только текстовым, только графическим, либо могут быть применены оба варианта. Т.е. стороны договора аренды вольны в выборе методов описания предмета договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, на мой взгляд, Росреестр не вправе приостанавливать государственную регистрацию договоров аренды по причине не обособленности нежилого помещения (т.е. не вправе использовать основание для приостановления государственной регистрации, предусмотренное п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Стороны вправе самостоятельно выбирать, какую часть помещения передавать в аренду, возводить в этих целях какие-либо перегородки или просто обозначить арендуемую часть пунктирной линией или иным образом, поскольку при передаче в аренду данной части помещения никакого нового объекта недвижимости не образуется и оно не отчуждается. В ином случае было бы странным, что передать в аренду часть помещения (например, коридора) для целей торговли книгами (книжной лавки), размещения банкомата, вендингового аппарата, экспозиции какого-либо объекта (автомобиля, например) по долгосрочному договору аренды невозможно только по причине того, что по границам передаваемой части помещения не возведены перегородки. Можете себе представить возведение перегородок вокруг, скажем, банкомата, размещенного в центре коридора или атриума торгового центра? Или в этом случае можно заключать только краткосрочные договоры аренды с последующей пролонгацией? Звучит как минимум странно. Гражданский кодекс РФ разграничений по сроку договора аренды в зависимости от предмета аренды не проводит.

Таким образом, на мой взгляд, передача в аренду нежилых объектов недвижимости по долгосрочному договору аренды, подлежащему государственной регистрации, возможно в любой форме, как в форме конкретного помещения или их совокупности, так и в форме их части, обозначенной виртуальной линией, без необходимости подготовки технического плана и последующего кадастрового учета.

Ниже будут приведены примеры судебной практики, подтверждающие в том числе вышеуказанный вывод. Здесь же отметим очень интересный документ, который можно обнаружить в СПС КонсультантПлюс. В частности, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, отвечая на вопрос «Возможна ли государственная регистрация договора аренды части крыши здания, заключенного на срок более года?», помимо прочего, указало, что «В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости». Думается, что было бы замечательным, если бы данное мнение официально было бы выражено и остальными Управлениями Росреестра или непосредственно Росреестром. В таком случае на него можно было бы ссылаться в случае приостановки регистрации договора аренды, к примеру, на территории Московской области.