Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Александр Земцов

В книге проводится анализ сложившейся к 2021 году ситуации с государственной регистрацией договоров аренды частей зданий, анализ изменений в закон о регистрации недвижимости, вступивших в силу 30 апреля 2021 г., проводится их сравнительный анализ, анализ судебной практики (как до, так и после вступления в силу новых положений закона), приводятся различные практические примеры, проводится анализ влияния указанных изменений на последующую практику государственной регистрации.

Часть 2. Предпосылки принятия закона о внесении изменений в Закон о регистрации недвижимости

Для того, чтобы проследить (понять) цели принятия Закона №120-ФЗ, целесообразно обратиться к Пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и иные законодательные акты Российской Федерации в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав», опубликованной на сайте https://sozd.duma.gov.ru/ (законопроект №962484—7).

В данной пояснительной записке указано буквально следующее: «Во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 24 апреля 2019 г. № МА-П13—3425, а также учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику по обжалованию отказов органа регистрации прав по причине непредставления технического плана для осуществления государственного кадастрового учета части здания, сооружения для целей регистрации договора аренды Законопроектом предусматривается возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения без представления технического плана в отношении части такого здания или сооружения».

Из приведенной выше цитаты интересными являются два тезиса. Первый, он же самый главный, это то, что одной из целей законодателя и принимаемого закона является решение проблемы с предоставлением для государственной регистрации договоров аренды технического плана, а именно, предоставление возможности вовсе таковой не изготавливать и вместе с договором в орган регистрации не предоставлять. Другими словами, Закон о регистрации в новой редакции не должен предусматривать обязательности подготовки и представления на государственную регистрацию договоров аренды технического плана.

Второй тезис — это упоминание о якобы сложившейся отрицательной судебной практике. Возникает вопрос: отрицательной в отношении кого: регистрирующего органа или предпринимателей? На мой взгляд, избранная формулировка, а именно «отрицательная судебная практика по обжалованию отказов органа регистрации», звучит неоднозначно и может быть истолкована по-разному. Как бы то ни было, сложившаяся судебная практика, особенно за последние 3—4 года, совсем не положительная для Росреестра. Суды практически во всех случаях встают не на сторону Росреестра и данные дела уже давно приобрели однотипный, шаблонный характер. В любом случае причиной указания в пояснительной записке на «отрицательную» судебную практику является то, что законодателю нужно было хоть как-то обосновать мотивы принятия указанного федерального закона, поскольку указывать в пояснительной записке о том, что Росреестр попросту игнорирует массовую судебную практику и безосновательно чинит препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности, недопустимо для такого рода документов.

В доказательство положительной (для предпринимателей) судебной практики, существовавшей до принятия Закона №120-ФЗ, можно привести следующие многочисленные примеры:

— п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020);

— Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2019 N 308-ЭС19—23326 по делу N А63—25583/2018;

— Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2019 N 309-ЭС19—11593 по делу N А50—19567/2018;

— Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2019 N 306-ЭС19—839 по делу N А55—32049/2017;

— Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 N 305-ЭС18—8780 по делу N А40—61471/2017;

— п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018);

— п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016);

— п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2021 N Ф05—4474/2021 по делу N А40—76751/2020;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.10.2020 N Ф04—4155/2020 по делу N А46—22608/2019;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2020 N Ф05—5213/2020 по делу N А40—198940/2019;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2020 N Ф05—24748/2019 по делу N А40—14691/2019;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2019 N Ф05—13658/2019 по делу N А40—249644/2018;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05—6471/2019 по делу N А40—242295/2018;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2019 N Ф05—22035/2018 по делу N А40—134064/18;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.06.2018 N Ф05—7928/2018 по делу N А40—126796/2017;

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2018 N Ф01—2112/2018 по делу N А43—24860/2017;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2018 N Ф05—7055/2018 по делу N А40—126656/17;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018 N Ф05—6349/2018 по делу N А40—126660/17-1-887;

— Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 N Ф03—4620/2017 по делу N А24—1588/2017.

Практически во всех вышеуказанных делах аргументы Росреестра примерно одинаковы и сводились к следующему:

— в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 14 и частью 5 статьи 44 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, которые носят императивный характер, государственная регистрация договора аренды части объекта недвижимости должна осуществляться одновременно с государственным кадастровым учетом этой части;

— если предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то государственная регистрация такого договора аренды производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части;

— непредставление на регистрацию сделки технического плана объекта недвижимого имущества в нарушение пункта 7 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласованная сторонами договора графическая часть и текстуальное описание объекта недвижимого имущества не является документом-основанием для осуществления кадастрового учета части нежилого помещения, осуществляемого одновременно с государственной регистрацией договора аренды;

— не представление на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно заявления о постановке на государственный кадастровый учет части нежилых помещений, переданных по договору аренды;

— в материалы регистрационного дела не представлен технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет части нежилого помещения;

— в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об учете арендуемой части нежилого здания;

— в силу положений пункта 7 части 2 статьи 14, части 1, пункта 2 части 2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, и содержащий все необходимые для этого сведения;

— заявителем в регистрирующий орган не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора аренды, а именно технический план, содержащий сведения о части объекта недвижимости, переданного в аренду;

— в материалы реестрового дела заявителем не представлены документы, являющиеся основанием для кадастрового учета арендуемой части объектов, принимая во внимание, что в ЕГРН вносятся сведения, в том числе о помещении и его части, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи;

— для кадастрового учета такой части здания (помещения) в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации должен быть технический план на соответствующую часть здания (помещения), поскольку технический план на переданную в аренду часть здания (помещения) необходим для кадастрового учета этой части здания (помещения), так как согласно ст. 24 Закона о регистрации, технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части здания (помещения), необходимые для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер;

— заявленная к регистрации часть объекта не поставлена на кадастровый учет, а для осуществления кадастрового учета части помещения должен быть представлен технический план помещения, содержащий сведения об образуемой части объекта;

— приостановление государственной регистрации соответствует статье 14 Закона о государственной регистрации, так как технический план на часть здания к поданному заявлению не приложен. Наличие на кадастровом учете всего здания не исключает необходимость предоставления технического плана на часть здания в случае регистрации договора аренды части помещений;

— в техническом плане указываются, в частности, сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости (пункт 2 части 2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). В Управление технический план, необходимый для внесения в кадастр недвижимости сведений о передаваемой в аренду части нежилого здания не представлялся, что свидетельствует о невозможности осуществления данной кадастровой процедуры, соответственно и государственной регистрации.

Однако, указанные выше аргументы Росреестра не были поддержаны судами. Ниже будут приведены примеры наиболее весомых и часто встречающихся аргументов судов, а также рассмотрены иные наиболее интересные примеры.

Кстати, после вступления в силу изменений, внесенных Законом №120-ФЗ, а именно 19.07.2021 г., Росреестр выпустил «дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости» в котором было указано следующее (ниже приводятся интересующие нас выдержки из дайджеста):

«Росреестр представляет первый дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости для оперативного информирования представителей органов власти, профессионального сообщества и граждан о правовых нововведениях по направлениям деятельности ведомства…

Дайджест представляет собой свод изменений в правовых нормах, которые установлены вступившими в силу в 2021 году Федеральными законами N 120-ФЗ, 191-ФЗ, 273-ФЗ и 275-ФЗ. Материалы изложены в доступной и понятной форме, они помогут широкому кругу лиц быстро разобраться в сути и содержании нормативных документов…

…».

Как следует из вышеуказанного дайджеста Росреестра, законом теперь предусмотрена возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения без предоставления технического плана. Таким образом, важным является разобраться, что это за случаи, когда конкретно предоставление технического плана не требуется, а когда требуется, или же предоставление последнего не требуется во всех случаях, если заявитель того не желает. В этой связи необходимо рассмотреть основные положения закона о регистрации в новой редакции, затрагивающие вопрос государственной регистрации договоров аренды зданий (помещений), а затем попытаться понять, как они работают на практике и что изменилось в работе Росреестра, а также насколько существенны эти изменения.